Starter of doorstromer in 2026: welke hypotheekregels gelden voor jou?

📐 Direct doorrekenen? Reken je situatie door als starter of doorstromer:

• Maximale hypotheek berekenen
• Maandlasten berekenen

Of bekijk alle rekentools.

"Ben ik nog starter of al doorstromer?" Klinkt simpel, maar de definitie verschilt per regel: de fiscus, NHG en geldverstrekkers hanteren elk eigen criteria. En dat verschil scheelt zomaar € 10.000 aan overdrachtsbelasting. Hieronder per regel het exacte onderscheid voor 2026, met de cijfers.

Wat je na dit artikel weet

• Wanneer je voor de Belastingdienst starter bent
• De drie hypotheekregels waarin starter en doorstromer verschillen
• De € 525.000-grens voor vrijstelling overdrachtsbelasting
• Hoe de meeneemregeling werkt voor doorstromers

Definities per regel

Voor de Belastingdienst (overdrachtsbelasting)

• Starter: je bent tussen 18 en 35 jaar, woning kost niet meer dan € 525.000, je gaat er zelf wonen, je hebt deze vrijstelling nog niet eerder gebruikt
• Doorstromer (jonger dan 35): zelfde groep, maar boven € 525.000 koopsom of de vrijstelling al gebruikt
• Doorstromer (35+): altijd 2% overdrachtsbelasting

Voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie)

• Geen onderscheid tussen starter en doorstromer. Wel een grens: in 2026 is de NHG-grens € 450.000 (€ 477.000 met energiebesparende maatregelen).
• Lees voor de details: NHG-grens 2026.

Voor de geldverstrekker (max hypotheek)

• Nibud-tabellen gelden voor iedereen gelijk
• Doorstromers met overwaarde mogen die inzetten als eigen middelen, starters meestal niet (tenzij schenking of spaargeld)

De drie cruciale verschillen

1. Overdrachtsbelasting

• Starter (tot € 525.000): 0%
• Starter (boven € 525.000): 2% over hele bedrag — let op: niet alleen het deel boven de grens
• Doorstromer < 35 jaar: 2%
• Doorstromer ≥ 35 jaar: 2%

Voorbeeld: bij koopprijs € 520.000 als starter betaal je € 0. Bij € 530.000 als starter ineens € 10.600. De grens is dus letterlijk een drempelbedrag waar je niet ietsje overheen moet stappen.

2. Meeneemregeling

Doorstromers hebben recht op de meeneemregeling: je oude rente meenemen naar je nieuwe hypotheek. Werkt zo:

• Oude lening Rabobank: € 280.000 rest, 2,1% rente vast tot 2032
• Nieuwe woning, nieuwe hypotheek € 380.000
• Eerste € 280.000 op 2,1% (mee genomen), tweede € 100.000 op actuele 3,9%

Levert bij grote restschuld en lage oude rente al snel € 6.000–€ 15.000 voordeel per jaar op. Lees verhuizen met behoud van rente voor alle voorwaarden.

3. Inzet eigen middelen

• Starter: eigen geld bestaat meestal uit spaargeld of schenking eigen woning (vrijstelling € 32.195 in 2026 van ouders naar kind 18–40 jaar)
• Doorstromer: vrijwel altijd overwaarde uit verkoop oude woning. Vanaf 2013 verplicht: overwaarde bij nieuwe hypotheek inzetten voor renteaftrek

Praktijkvoorbeeld: starter Joost (28)

Joost koopt voor € 410.000 in Apeldoorn. Inkomen € 58.000.

• Overdrachtsbelasting: € 0 (starter onder € 525.000)
• Notariskosten leveringsakte: € 850
• Hypotheek € 410.000, rente 3,9% vast 10 jaar
• Maandlast: € 1.937 bruto
• Met NHG (premie € 1.640): rentekorting 0,4% → maandlast € 1.836

Praktijkvoorbeeld: doorstromer Petra (41)

Petra verkoopt haar woning Hilversum voor € 510.000 (oude hypotheek € 280.000, overwaarde € 230.000). Koopt voor € 685.000 in Bussum. Inkomen samen met partner € 145.000.

• Overdrachtsbelasting 2%: € 13.700
• Hypotheek nieuwe woning: € 685.000 - € 230.000 overwaarde = € 455.000
• Meeneemregeling: € 280.000 op 2,4% (oude rente) + € 175.000 op 3,9% (nieuwe rente)
• Gewogen rente: 3,0%
• Maandlast: € 1.918 bruto

Petra betaalt netto bijna evenveel als Joost — door meeneemregeling en overwaarde inzetten.

Veelgestelde vragen

Mijn partner is starter, ik niet. Krijgen we vrijstelling overdrachtsbelasting? Alleen over het deel dat op naam van de starter staat. Bij 50/50-eigendom: 0% over 50% van koopsom, 2% over de andere 50%. Op € 425.000 levert dat € 4.250 vrijstelling op.

Telt overwaarde uit verkoop mee als 'eigen geld' bij de geldverstrekker? Ja. Bij ABN, ING en Rabobank rekent overwaarde mee in de LTV-berekening — vermindert dus ook risico-opslagen op je rente.

Kan ik tweemaal starter zijn? Nee. De vrijstelling overdrachtsbelasting is een eenmalig recht. Heb je 'm al gebruikt? Dan betaal je voor je volgende koop alsnog 2%, ook als je nog onder de 35 bent.

Mijn vervolgadvies

Wil je weten of je voor jouw situatie starter- of doorstromer-condities krijgt? Reken door met de maximale hypotheek-tool of plan een adviesgesprek. Lees ook kosten koper als starter of eerst kopen of eerst verkopen afhankelijk van waar je in staat.