Eerst kopen of eerst verkopen? De voor- en nadelen in 2026
Welke volgorde past bij jouw situatie en welke financiële risico's horen daarbij.
📐 Direct doorrekenen? Bekijk je nieuwe leenruimte, maandlast en de business case voor oversluiten:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Het is 2026 en de woningmarkt is nog steeds een uitdagend schaakspel. Als doorstromer sta je voor de klassieke vraag: zet ik mijn huidige woning eerst te koop, of ga ik eerst voluit bieden op dat droomhuis? In mijn praktijk bij RichardsOnline zie ik wekelijks mensen vastlopen in deze besluiteloosheid. De angst om met dubbele lasten te zitten wedijvert met de angst om straks op straat te staan omdat je je eigen huis al verkocht hebt. Het antwoord is niet een kwestie van gevoel, maar van keiharde rekensommen en acceptatiecriteria van geldverstrekkers als Florius of ING.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe je de overwaarde van je huidige woning inzet met een overbruggingshypotheek.
- De harde eisen die banken stellen aan je inkomen en de verkoopstatus van je woning.
- Waarom de volgorde direct invloed heeft op je maximale leensom en maandlasten.
- Hoe je een gat in de financiering voorkomt bij de overstap naar je volgende huis.
Eerst verkopen: De veilige route met een beperking
De meest risicomijdende optie is je huidige huis verkopen voordat je een nieuw koopcontract tekent. Je weet dan op de euro nauwkeurig wat je overwaarde is. Banken zoals ABN AMRO en Rabobank rekenen in dat geval met de werkelijke verkoopopbrengst minus de restschuld. Dit geeft rust. Je hoeft geen rekening te houden met een overbrugging en je hebt geen stress over dubbele maandlasten.
Het grote nadeel in 2026? De druk op de woningmarkt. Als je huis binnen twee weken verkocht is met een oplevering over drie maanden, begint de klok te tikken. Je moet dan onder hoge druk een nieuwe woning vinden. Lukt dat niet, dan moet je tijdelijk gaan huren of bij familie intrekken, wat extra verhuiskosten en opslagkosten met zich meebrengt. Toch kiezen veel mensen voor deze route omdat ze simpelweg de dubbele lasten niet kunnen of willen dragen. Als onafhankelijk adviseur met toegang tot 40+ geldverstrekkers kijk ik in dit scenario vooral naar de overdraagbaarheid van je huidige rentecontract. Heb je nog een lage rente van een paar jaar geleden bij bijvoorbeeld Munt of BLG? Dan loont het om die mee te nemen naar je nieuwe woning.
Eerst kopen: De overbruggingshypotheek in 2026
Durf je het aan om eerst te kopen? Dan krijg je te maken met een overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke lening op de overwaarde van je huidige, nog niet verkochte woning. In 2026 hanteren de meeste banken, zoals Nationale-Nederlanden en NIBC, strikte marges. Als je woning nog niet is verkocht, mag je meestal maar 90% van de getaxeerde marktwaarde minus de huidige hypotheekschuld overbruggen. De overige 10% dient als veiligheidsbuffer voor de bank, voor het geval de woning voor minder wordt verkocht dan verwacht.
Het voordeel is dat je vanuit een luxe positie kunt zoeken naar je ideale plek. Het nadeel is financieel: je moet de rente over je huidige hypotheek, je nieuwe hypotheek én de overbruggingshypotheek kunnen betalen. De rente op een overbrugging ligt in 2026 rond de 4,8% tot 5,2%. Hoewel deze rente fiscaal aftrekbaar is, tikt het maandelijks hard aan. In onze werkwijze berekenen we altijd of je deze lasten volgens de banknormen kunt dragen. Sommige verstrekkers, zoals de SNS, eisen dat je eigen middelen hebt om de dubbele lasten voor minimaal 12 tot 24 maanden te kunnen overbruggen.
Een concreet rekenvoorbeeld: Doorstromen van Utrecht naar Zeist
Laten we de cijfers erbij pakken. Stel, je hebt een woning in Utrecht met een marktwaarde van € 450.000 en een resterende hypotheek van € 200.000. Je wilt een woning in Zeist kopen voor € 650.000.
Scenario: Woning nog niet verkocht
- Marktwaarde Utrecht: € 450.000
- Bank (bijv. ASR) rekent met 90%: € 405.000
- Afkoop huidige hypotheek: € 200.000
- Beschikbare overbrugging: € 205.000
Je nieuwe financiering ziet er dan zo uit:
- Koopprijs Zeist: € 650.000
- Overbrugging uit Utrecht: € 205.000
- Nieuwe hypotheek nodig: € 445.000 (plus kosten koper)
Als de rente voor een 10-jaars vaste periode bij Florius momenteel 3,9% is, betaal je over die € 445.000 maandelijkse lasten. Daarnaast betaal je over die € 205.000 overbrugging ongeveer € 850 per maand aan rente, bovenop de lasten van je oude hypotheek in Utrecht. Je ziet direct: dit vereist een fors inkomen of flink wat spaargeld. Gebruik onze rekentools om dit voor jouw specifieke situatie door te rekenen.
De invloed van de geldverstrekker
Niet elke bank reageert hetzelfde op een doorstromer. Waar ING vaak soepel is met het meenemen van je huidige kapitaalverzekering, kijkt een partij als Munt Hypotheken heel scherp naar de doorlooptijd van de verkoop. In 2026 zien we dat banken kritischer zijn op de regio waar je huidige huis staat. In een krimpgebied zal de bank eerder eisen dat de woning onherroepelijk verkocht is (dus zonder voorbehoud van financiering) voordat je de overwaarde mag inzetten.
Als doorstromer heb je vaak ook te maken met de zogeheten bijleenregeling. Als je de overwaarde niet volledig investeert in je nieuwe woning, is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar. Dit is een punt waar veel mensen zich op verkijken bij het afsluiten van een maximale hypotheek. Het is mijn taak om te zorgen dat de constructie fiscaal optimaal is, of je nu bij Florius, BLG of een andere partij tekent.
De kosten van het advies bij RichardsOnline
Bij RichardsOnline ben ik transparant over wat mijn ondersteuning kost. Ik werk niet met vage uurtarieven of provisies. Voor een doorstromer met een standaard situatie (loondienst) reken ik een adviestarief van € 995 en afhandelingskosten van € 1.495. Ben je een doorstromer en werk je als zelfstandige? Dan komt er een ZZP-toeslag van € 395 bovenop, omdat de analyse van je jaarcijfers bij 40+ geldverstrekkers meer tijd kost.
Als we ook je overlijdensrisicoverzekering of woonlastenverzekering regelen, bedragen de kosten hiervoor respectievelijk € 150 of € 250. Dit zijn vaste bedragen, ongeacht de hoogte van je hypotheek of de complexiteit van de overbrugging. Geen verrassingen achteraf, wel een eerlijk en direct advies over welke route voor jou financieel het meest houdbaar is.
Veelgestelde vragen
Wat gebeurt er als ik mijn oude huis niet binnen de overbruggingstermijn verkoop?
De meeste overbruggingshypotheken hebben een looptijd van 24 maanden. Als de woning dan nog niet is verkocht, zal de bank (zoals Florius of ING) vragen om een herwaardering van de woning of eisen dat je de lening op een andere manier aflost. Vaak moet je dan de vraagprijs fors verlagen om een snelle verkoop te forceren. In de praktijk van 2026 komt dit echter zelden voor door de aanhoudende krapte.
Kan ik de overbruggingsrente meefinancieren?
Ja, sommige geldverstrekkers staan toe dat je de te verwachten rente van de overbrugging voor het eerste jaar depot zet in de nieuwe hypotheek. Je moet dit bedrag dan wel kunnen lenen op basis van je inkomen. Dit verlaagt je maandelijkse druk, maar verhoogt je totale schuld.
Is het verstandig om mijn huidige rentecontract mee te nemen?
Als je huidige rente bij bijvoorbeeld Rabobank of ABN AMRO lager is dan de huidige marktrente in 2026, is de 'verhuisregeling' goud waard. Je neemt je oude rente en voorwaarden mee naar je nieuwe woning voor het resterende deel van de looptijd. Voor het extra bedrag dat je leent, geldt dan de actuele dagrente.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig als doorstromer?
Houd rekening met de kosten koper voor de nieuwe woning (overdrachtsbelasting van 2% voor eigen bewoning, notariskosten, taxatie) en de advieskosten van RichardsOnline. Voor een doorstromer is dat minimaal € 995 + € 1.495. Daarnaast moet je eventuele dubbele lasten kunnen opvangen als je eerst koopt. Gemiddeld moet je rekenen op € 15.000 tot € 25.000 aan liquide middelen om dit proces soepel te doorlopen zonder alles te hoeven financieren.