Kosten koper als starter: waar je écht rekening mee moet houden
Een overzicht van alle bijkomende kosten naast je hypotheek, inclusief realistische bedragen voor 2026.
📐 Direct doorrekenen? Reken als starter je leenruimte, kosten koper en de haalbaarheid van een woning door:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je hebt de woningmarkt in 2026 eindelijk betreden. Je hebt een bod uitgebracht op die ene woning, het is geaccepteerd en je denkt: "Mooi, nu alleen nog de hypotheek regelen." Maar dan begint het rekenen pas echt. De koopsom is namelijk niet het enige bedrag dat je moet ophoesten. In de huidige markt, waar de huizenprijzen weer flink zijn gestegen, vallen starters vaak over de zogenaamde 'kosten koper' (k.k.). Je kunt tegenwoordig maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Alles wat daarbovenop komt aan bijkomende kosten, moet uit je eigen spaarpot komen. En geloof me, dat is meer dan een paar duizend euro.
Wat je na dit artikel weet:
- Welke specifieke kostenposten vallen onder de k.k. en welke zijn fiscaal aftrekbaar.
- Hoe je als starter tot 35 jaar optimaal gebruikmaakt van de vrijstelling overdrachtsbelasting.
- Een exact rekenvoorbeeld van de totale eigen inleg bij een woning van € 410.000.
- Hoe de scherpe tarieven van RichardsOnline je duizenden euro's besparen ten opzichte van de grootbanken.
De overdrachtsbelasting: De grootste hap (of niet)
De overdrachtsbelasting is vaak de grootste kostenpost. In 2026 bedraagt deze 2% van de koopsom voor woningen waarin je zelf gaat wonen. Echter, voor starters is er een belangrijke regeling: de startersvrijstelling. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning met een waarde onder de € 525.000? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting.
Let wel op: deze grens is keihard. Koop je een appartement voor € 526.000, dan betaal je over de volledige som 2% belasting, wat neerkomt op € 10.520. Dat is een duur foutje van één euro. Als je boven de 35 bent, of je hebt al eerder van deze vrijstelling gebruikgemaakt, dan is die 2% altijd van toepassing. Bij partijen als Munt Hypotheken of Florius controleren ze dit direct bij de aanvraag, omdat het impact heeft op je benodigde eigen geld.
Notaris, Taxatie en de NHG
Naast de belasting heb je te maken met de notaris. Je hebt twee akten nodig: de leveringsakte (om eigenaar te worden) en de hypotheekakte (voor de bank). Reken hiervoor gemiddeld op € 1.400 tot € 1.800 totaal. De tarieven verschillen enorm per kantoor, dus rondshoppen loont hier echt.
Dan de taxatie. Geen enkele bank, of het nu ABN AMRO of ING is, verstrekt een lening zonder een gevalideerd taxatierapport (NWWI). In 2026 kost een goed rapport je ongeveer € 750 tot € 900. Tenslotte is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De grens voor NHG ligt in 2026 op € 450.000. De eenmalige provisie die je hiervoor betaalt is 0,6% van de lening. Bij een woning van € 400.000 is dat dus € 2.400. Het voordeel? Je krijgt vaak een rentekorting van 0,2% tot 0,5% bij banken zoals Rabobank of SNS. Die kosten verdien je dus binnen twee tot drie jaar terug. Bekijk meer over de voordelen op mijn pagina over /diensten/nhg.
Advies- en bemiddelingskosten: Waar betaal je voor?
Veel starters lopen braaf naar hun eigen bank voor een hypotheek. Daar betalen ze vaak tussen de € 2.000 en € 2.500 aan advieskosten. Bij RichardsOnline doe ik dat anders. Ik vergelijk 40+ geldverstrekkers en hanteer vaste, lage tarieven zonder verborgen kosten.
Voor een Starter reken ik € 795 voor alleen het advies óf € 1.295 voor het volledige traject inclusief bemiddeling — geen losse optelsom dus. Als je een zzp-hypotheek nodig hebt, komt daar een toeslag van € 395 bij omdat het beoordelen van de jaarcijfers extra tijd kost. Voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering (ORV) of woonlastenverzekering reken ik € 150 voor advies en € 250 voor bemiddeling. Dit zijn concrete bedragen die in 2026 nog steeds concurrerender zijn dan de meeste traditionele kantoren.
Rekenvoorbeeld: Wat kost een woning van € 410.000 echt?
Laten we uitgaan van een starter van 28 jaar die een woning koopt van € 410.000 met NHG. Omdat de koper onder de 35 jaar is en onder de grens van € 525.000 blijft, is de overdrachtsbelasting € 0.
- Koopsom: € 410.000 (100% gefinancierd via bijvoorbeeld BLG Wonen)
- Overdrachtsbelasting: € 0
- Borgtochtprovisie NHG (0,6%): € 2.460
- Notariskosten (levering + hypotheek): € 1.600
- Taxatierapport: € 800
- Bouwkundige keuring: € 450
- Advieskosten RichardsOnline (full-service Starter): € 1.295
- Totaal benodigd eigen geld: € 7.400
Zou deze koper 36 jaar zijn, dan komt er 2% overdrachtsbelasting bij (€ 8.200). In dat geval moet er dus plotseling € 15.600 aan eigen spaargeld op tafel komen. Dat is het verschil tussen wel of niet kunnen kopen. De rente bij NIBC of Nationale-Nederlanden voor 10 jaar vast met NHG staat in begin 2026 rond de 3,85%. Zonder NHG zit je al snel op 4,25%.
Verduurzamen meefinancieren
Een slimme manier om de kosten koper indirect te drukken, is door gebruik te maken van de verruimde leenmogelijkheden voor verduurzaming. In 2026 mag je bij de meeste banken, zoals ASR of Munt, extra lenen voor energiebesparende voorzieningen (EBV). Afhankelijk van het huidige energielabel van de woning kun je soms tot € 20.000 extra lenen bovenop de marktwaarde, mits dit volledig in isolatie, warmtepompen of zonnepanelen gaat zitten. Hierdoor hoef je die investering niet uit eigen zak te betalen, waardoor je meer eigen geld overhoudt voor de onvermijdelijke k.k. posten. Kijk op /diensten/verduurzamen hoe dit jouw maandlasten beïnvloedt.
Veelgestelde vragen
Welke kosten van de kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?
Niet alles wat je aan eigen geld inlegt is aftrekbaar van de belasting. De kosten die direct te maken hebben met het verkrijgen van de lening zijn aftrekbaar. Dit zijn de advies- en bemiddelingskosten, de notariskosten voor de hypotheekakte (niet de leveringsakte), de taxatiekosten en de NHG-premie. De overdrachtsbelasting en de makelaarscourtage zijn dus niet aftrekbaar.
Kan ik de kosten koper meefinancieren in de hypotheek?
Nee, sinds 2018 kun je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Er is één uitzondering: extra lenen voor energiebesparende maatregelen. De overige kosten zoals notaris en belasting moet je echt zelf gespaard hebben of via een schenking (bijvoorbeeld een 'jubelton light', al zijn de regels daarvoor in 2026 strenger) verkrijgen.
Is een bouwkundige keuring verplicht voor de hypotheek?
Niet voor de bank, tenzij uit het taxatierapport blijkt dat er sprake is van achterstallig onderhoud dat meer dan 10% van de waarde bedraagt. Echter, voor je eigen zekerheid en om aan je onderzoeksplicht te voldoen, adviseer ik het altijd. De kosten (ca. € 450) zijn niet aftrekbaar, maar beschermen je tegen enorme tegenvallers na de overdracht.
Waarom zijn de tarieven bij RichardsOnline lager dan bij de bank?
Ik heb geen duur kantoorpand en geen dure marketingafdelingen. Ik werk onafhankelijk voor jou en niet voor de bank. Waar een grootbank alleen haar eigen producten pusht, vergelijk ik 40+ geldverstrekkers. Mijn tarief van € 795 (advies) en € 1.295 (bemiddeling) voor starters is transparant en vaak honderden euro's goedkoper dan bij de grote namen, terwijl je bij mij wel het complete plaatje krijgt.