BV of eenmanszaak: invloed op je hypotheek in 2026
We vergelijken hoe geldverstrekkers naar je inkomen kijken bij verschillende rechtsvormen.
📐 Direct doorrekenen? Reken je leenruimte met zelfstandig inkomen door en check een concrete woning:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
In 2026 is de grens tussen ondernemer en werknemer door wetgeving zoals de Wet VBAR nagenoeg verdwenen voor de bank, maar de juridische vorm van je bedrijf – een eenmanszaak of een Besloten Vennootschap (BV) – bepaalt nog steeds de rekenmethode voor je maximale hypotheek. Waar een eenmanszaak puur kijkt naar de winst uit onderneming, draait het bij een BV om een combinatie van je DGA-salaris, de winst in de BV en de dividendcapaciteit. Ik zie in mijn dagelijkse praktijk dat ondernemers vaak denken dat een BV "veiliger" oogt voor een bank, maar het tegendeel is vaak waar door de complexiteit van de jaarcijfers.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe banken zoals ING en Florius het verschil in toetsinkomen berekenen tussen een eenmanszaak en een BV.
- Waarom een dividenduitkering in 2025 impact heeft op je leencapaciteit in 2026.
- De specifieke documentatie die nodig is voor een ZZP-hypotheek bij verschillende rechtsvormen.
- Hoe je met een ZZP-toeslag van € 395 bovenop mijn basistarief je dossier waterdicht krijgt.
De eenmanszaak: Winst is de basis
Bij een eenmanszaak is de berekening voor geldverstrekkers als BLG Wonen en SNS relatief transparant. De fiscus en de banken zien jou en je bedrijf als één juridische entiteit. Voor de hypotheekaanvraag kijken we naar de winst vóór belasting. In 2026 hanteren de meeste banken het gemiddelde van de afgelopen drie kalenderjaren (2023, 2024 en 2025), waarbij het laatste jaar leidend is. Als je in 2025 minder verdiende dan het gemiddelde, wordt dat lagere bedrag als uitgangspunt genomen.
Een belangrijk punt bij de eenmanszaak is de ondernemersaftrek en de MKB-winstvrijstelling. Banken rekenen met de winst vóór deze aftrekposten, wat vaak gunstig uitpakt voor je toetsinkomen. Bij een eenmanszaak heb je sneller duidelijkheid. Vaak volstaat een Inkomensverklaring Ondernemer (InkO) die door externe partijen zoals Raadhuys of Zakelijk Inkomen wordt opgesteld. Met zo'n verklaring op zak gaan partijen als Munt Hypotheken of NIBC direct over tot het uitbrengen van een bindend aanbod.
De BV en de DGA: Salaris versus Dividend
Werk je vanuit een BV, dan ben je Directeur Groot-Aandeelhouder (DGA). Je bent in loondienst van je eigen vennootschap. Banken als ABN AMRO en Rabobank kijken hier naar drie stromen: je toegekende salaris, de nettowinst van de BV en de liquiditeitspositie. In 2026 zien we dat banken strenger naar de 'dividendcapaciteit' kijken. Alleen omdat er winst in de BV zit, betekent dit niet dat je het volledig mag meetellen voor je hypotheek. Er moet voldoende werkkapitaal overblijven om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen.
Het lastige bij een BV is dat je als DGA kunt sturen met je inkomen. Een laag salaris uitkeren om vennootschapsbelasting te drukken, verlaagt direct je maximale hypotheek. Als onafhankelijk adviseur met toegang tot 40+ geldverstrekkers kijk ik specifiek naar welke bank de overwinst van de BV het soepelst meetelt. Nationale-Nederlanden is bijvoorbeeld vaak bereid om een groter deel van de winst na belasting mee te nemen als inkomen, mits de solvabiliteit van de BV boven de 25-30% ligt.
Rekenvoorbeeld: Eenmanszaak vs. BV
Laten we de cijfers erbij pakken. Stel, je hebt een winst van € 80.000 per jaar.
Scenario A: Eenmanszaak
- Winst 2023: € 70.000
- Winst 2024: € 75.000
- Winst 2025: € 80.000
- Toetsinkomen: € 75.000 (gemiddelde).
- Maximale hypotheek (bij 3,8% rente, 10 jaar vast bij Florius): ca. € 335.000.
Scenario B: BV (DGA)
- Salaris 2025: € 50.000
- Winst na belasting in BV: € 30.000
- Totaal potentieel inkomen: € 80.000.
- Echter: De bank past een correctie toe voor noodzakelijke investeringen. Vaak telt maar 80% van de winst na belasting mee.
- Toetsinkomen: € 50.000 + (€ 30.000 * 0,8) = € 74.000.
- Maximale hypotheek: ca. € 328.000.
Hoewel de brutowinst hetzelfde is, kan de rechtsvorm dus tienduizenden euro's verschil maken in wat je kunt lenen. Voor een exact overzicht van jouw mogelijkheden verwijs ik je naar mijn pagina over de maximale hypotheek.
Acceptatiecriteria in 2026: De rol van NHG
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft in 2026 de regels voor ondernemers verder gestroomlijnd. Of je nu een BV of eenmanszaak hebt, je kunt al na 12 maanden ondernemerschap een hypotheek met NHG krijgen. De voorwaarde is wel dat je cijfers door een deskundige instantie zijn gevalideerd. Dit traject is intensief en vereist een strak dossier.
Bij RichardsOnline reken ik voor een zzp-hypotheek een basistarief plus een ZZP-toeslag van € 395. Waarom? Omdat het analyseren van de balans en de winst-en-verliesrekening bij een BV of eenmanszaak aanzienlijk meer tijd kost dan het uploaden van een loonstrook. Ik zorg dat de cijfers zo gepresenteerd worden dat de acceptanten bij ASR of NIBC niet direct met vragenlijsten terugkomen. Dat versnelt het proces van weken naar dagen.
De impact van schulden binnen de BV
Een specifiek punt voor DGA's in 2026 is de rekening-courantverhouding. Heb je geld geleend van je eigen BV (de zogenaamde excessieve lenen regeling)? In 2026 wordt elke schuld aan de eigen BV boven de € 500.000 zwaar belast, maar banken trekken kleinere schulden ook al af van je leencapaciteit. Een schuld van € 20.000 aan je eigen BV wordt door een bank als ING exact hetzelfde behandeld als een private lease-contract of een persoonlijke lening bij de Rabobank. Het verlaagt direct je maandruimte.
Bij een eenmanszaak speelt dit minder, omdat zakelijk en privévermogen fiscaal al gemengd zijn. Daar kijken we vooral naar de lopende leasecontracten op naam van de zaak. Staan die op de balans? Dan moeten ze vaak in mindering worden gebracht op de winst, tenzij we kunnen aantonen dat ze essentieel zijn voor de bedrijfsvoering en al uit de cashflow zijn voldaan.
Tarieven en werkwijze bij RichardsOnline
Ik ben wars van vage offertes. Mijn tarieven zijn helder en vooraf bekend, ongeacht de complexiteit van de rechtsvorm. Voor een Starter bedraagt het tarief € 795 (advies) en € 1.295 (afsluiten). Ben je een Doorstromer, dan reken ik € 995 voor advies en € 1.495 voor het afsluiten. De ZZP-toeslag van € 395 is onvermijdelijk vanwege de extra werkzaamheden voor de inkomensbepaling. Wil je ook je risico’s afdekken, dan regel ik een arbeidsongeschiktheidsverzekering of overlijdensrisicoverzekering voor € 150 tot € 250 extra. In mijn werkwijze staat precies beschreven wat je voor dit geld krijgt: geen overbodige rapporten, maar een directe lijn naar de beste deal.
Veelgestelde vragen
Maakt het voor de rente uit of ik een BV of eenmanszaak heb?
Nee, de rente die je betaalt bij banken als Florius, ABN AMRO of Munt Hypotheken wordt bepaald door de verhouding tussen de lening en de woningwaarde (LTV) en de gekozen rentevaste periode. De rechtsvorm heeft alleen invloed op de hoogte van het bedrag dat je kunt lenen, niet op het rentetarief zelf.
Ik ben net overgestapt van eenmanszaak naar BV, telt mijn historie nog?
Ja, bij de meeste geldverstrekkers zoals BLG Wonen en SNS kijken we naar de continuïteit van de werkzaamheden. Als je in dezelfde branche blijft werken en de activiteiten zijn identiek, worden de jaren uit de eenmanszaak gewoon opgeteld bij de resultaten van de nieuwe BV. De jaarcijfers moeten dan wel door een accountant worden samengevoegd in een prognose of overzicht.
Welke documenten moet ik aanleveren voor een BV-hypotheek?
Naast de standaard documenten (paspoort, koopakte) heb je de definitieve jaarstukken van de afgelopen drie jaar nodig, de aangiftes Vennootschapsbelasting (VpB), de aangiftes Inkomstenbelasting in privé en een actuele loonstrook van je DGA-salaris. Bij een eenmanszaak volstaan vaak de aangiftes IB en de winst-en-verliesrekeningen.
Kan ik de winst van 2026 al laten meetellen begin 2026?
Lastig. Banken baseren zich op afgesloten boekjaren. Pas als een accountant of boekhouder een tussentijdse cijferopstelling van 2026 maakt en deze ondertekent, kan een bank als ING dit soms meenemen om een stijgende lijn aan te tonen. Dit wordt echter nooit als het volledige toetsinkomen gebruikt zolang het jaar niet om is.