Nieuwbouwwoning Kopen Zonder Eigen Geld: Kan Dat Nog?

De droom van een gloednieuwe, duurzame woning is voor velen aantrekkelijk. Geen onverwachte gebreken, lage energiekosten en alles volledig naar eigen smaak. Maar dan komt de financiële vraag: kun je een nieuwbouwwoning kopen zonder eigen geld? Het korte antwoord is: nee, meestal niet helemaal. Maar het is aanzienlijk makkelijker dan bij bestaande bouw. In dit artikel leggen we uit hoe het precies zit.

Sinds 2018 is de wetgeving duidelijk: je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen (Loan-to-Value). Alle bijkomende kosten, de zogenaamde 'kosten koper', moet je in principe uit eigen middelen betalen. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning werkt dit echter net even anders, en dat biedt kansen.

Het Grote Voordeel: Vrij Op Naam (V.O.N.)

Het belangrijkste verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw zit in de kostenstructuur. Een nieuwbouwwoning koop je bijna altijd 'Vrij Op Naam' (V.O.N.). Dit betekent dat de verkoper (de projectontwikkelaar) de belangrijkste kosten voor zijn rekening neemt. Bij bestaande bouw betaal je deze zelf, dit heet 'Kosten Koper' (K.K.).

Laten we de verschillen op een rij zetten:

Vooral het wegvallen van de overdrachtsbelasting is een enorm voordeel. Voor een woning van €450.000 scheelt dit al snel €9.000. Dit is de voornaamste reden waarom je voor een nieuwbouwwoning aanzienlijk minder eigen geld nodig hebt.

Welke Kosten Maak Je Wél bij een Nieuwbouwwoning?

Hoewel je V.O.N. koopt, betekent dit niet dat er helemaal geen bijkomende kosten zijn. Er is een lijst met uitgaven die niet onder de V.O.N.-prijs vallen en die je zelf moet financieren. Dit is het potje waarvoor je wél eigen geld nodig hebt, of waar je andere oplossingen voor moet vinden.

1. Hypotheekadvies en -afsluiting

Voor het verkrijgen van een hypotheek schakel je een adviseur in en ga je naar de notaris voor de hypotheekakte. De kosten hiervoor variëren, maar reken op een bedrag tussen de €2.000 en €4.000. Deze kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar.

2. Bouwrente en renteverlies tijdens de bouw

Dit is een complex maar cruciaal onderdeel bij nieuwbouw. Er zijn twee soorten rente waar je mee te maken kunt krijgen:

• Bouwrente vóór de koopovereenkomst: Dit zijn de kosten die de projectontwikkelaar heeft gemaakt (zoals de aankoop van de grond) voordat jij de woning kocht. Deze rente wordt vaak doorberekend in de V.O.N.-prijs. Je financiert het dus mee, maar het verhoogt de koopsom.
• Rente tijdens de bouw (financieringslast): Vanaf het moment dat je de hypotheekakte tekent, begin je rente te betalen over het deel van de hypotheek dat al is opgenomen uit je bouwdepot. Terwijl de woning wordt gebouwd, betaal je dus rente over een huis waar je nog niet in woont. Tegelijkertijd ontvang je een rentevergoeding over het saldo in je bouwdepot. Het verschil hiertussen is je 'renteverlies'. Dit kun je soms meefinancieren in je hypotheek, maar dit verhoogt je maandlasten en de totale lening.

3. Meerwerk

De basiswoning is vaak... nou ja, basis. Wil je een uitbouw, een luxere badkamer, extra stopcontacten of vloerverwarming? Dan heb je te maken met 'meerwerk'. Deze kosten komen bovenop de V.O.N.-prijs. Het goede nieuws is dat waardeverhogend meerwerk vaak kan worden meegefinancierd in de hypotheek, zolang de totale hypotheek onder de 100% van de marktwaarde na verbouwing blijft.

4. Dubbele lasten

Als je momenteel huurt of een andere koopwoning hebt, krijg je te maken met dubbele lasten. Je betaalt de lasten voor je huidige woning én de rente voor je nieuwe huis. Banken kijken of je deze dubbele lasten kunt dragen. Zorg dus voor een buffer om deze periode te overbruggen.

5. Inrichting en afwerking

De woning wordt 'kaal' opgeleverd. Je hebt dus nog geld nodig voor vloeren, wandafwerking (verf of behang), raambekleding, verlichting en de tuinaanleg. Deze kosten zijn aanzienlijk en kun je doorgaans niet meefinancieren in je hypotheek.

Hoe kun je deze kosten (deels) financieren?

Oké, er zijn dus nog steeds kosten. Hoe kun je de droom van nieuwbouw realiseren als je spaarpot niet overloopt? Er zijn gelukkig een aantal strategieën.

De 100% LTV-regel slim gebruiken

Je mag 100% van de marktwaarde lenen. Bij nieuwbouw is de marktwaarde de koop-/aanneemsom plus de waarde van het meerwerk.

Voorbeeld:

• Koop-aanneemsom: €420.000
• Meerwerk (bv. uitbouw): €25.000
• Marktwaarde na realisatie: €445.000
• Maximale hypotheek: €445.000

In dit scenario kun je het meerwerk volledig meefinancieren. De kosten voor advies, notaris en de inrichting moet je echter nog steeds uit andere middelen betalen. Benieuwd wat jij maximaal kunt lenen? Gebruik onze handige rekentool voor je maximale hypotheek om een eerste inschatting te krijgen.

Energiebesparende voorzieningen (EBV)

Dit is een belangrijke troef bij nieuwbouw. Sinds 2024 mag je tot 106% van de woningwaarde lenen als je investeert in vergaande energiebesparende maatregelen. Nieuwbouwwoningen zijn al zeer energiezuinig (vaak A+++ of A++++), waardoor ze vaak in aanmerking komen voor deze extra leenruimte. Dit kan je duizenden euro's extra leenruimte opleveren, die je kunt gebruiken om bijvoorbeeld de kosten voor advies of een deel van het renteverlies te dekken.

Hulp van ouders (schenking of lening)

Hoewel de 'jubelton' is afgeschaft, kunnen ouders nog steeds jaarlijks een belastingvrij bedrag schenken. Voor 2024 is dit €6.633. Dit kan net het duwtje in de rug zijn dat je nodig hebt. Een familiebanklening is een andere optie, waarbij je geld leent van je familie tegen zakelijke voorwaarden. Laat je hierover altijd goed adviseren.

Overwaarde uit je vorige woning

Voor doorstromers is dit de meest gebruikelijke manier om de extra kosten te dekken. De winst die je maakt op de verkoop van je oude huis kun je direct investeren in je nieuwe woning. Dit verlaagt je hypotheekbehoefte en maandlasten. Ben je een doorstromer? Lees dan onze specifieke gids voor doorstromers en de uitdagingen van een nieuwe hypotheek.

Conclusie: Minder eigen geld nodig, maar een buffer blijft cruciaal

Een nieuwbouwwoning kopen volledig zonder eigen geld is in de praktijk niet haalbaar. Je zult altijd een buffer nodig hebben voor kosten als hypotheekadvies, de notaris, de inrichting en het overbruggen van dubbele lasten.

Het grote voordeel is echter onmiskenbaar: doordat je Vrij Op Naam koopt en geen overdrachtsbelasting betaalt, is het benodigde bedrag aan eigen middelen aanzienlijk lager dan bij bestaande bouw. Met slimme strategieën, zoals het meefinancieren van energiebesparende maatregelen, wordt een nieuwbouwwoning voor een grotere groep mensen bereikbaar.

Een nieuwbouwhuis kopen is een spannend traject met eigen financiële spelregels. Een goed, onafhankelijk advies is daarbij onmisbaar om verrassingen te voorkomen. Bij RichardsOnline Hypotheekadvies helpen we je graag om jouw droom van een nieuwbouwwoning te realiseren. Plan vandaag nog een gratis en vrijblijvend adviesgesprek in.