Wat kun je lenen als starter? Praktische uitleg over je maximale hypotheek

Als je voor het eerst een huis wilt kopen, is de eerste vraag bijna altijd: hoeveel kan ik eigenlijk lenen? Het antwoord hangt van een aantal factoren af — en die zijn niet allemaal even voor de hand liggend. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je maximale hypotheek als starter wordt bepaald.

Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?

Je maximale hypotheek is geen vast bedrag. Banken en hypotheekverstrekkers berekenen het op basis van drie hoofdfactoren:

1. Je inkomen — bruto jaarinkomen, inclusief eventueel partnerinkomen
2. Je schulden — denk aan een studieschuld, persoonlijke lening of roodstand
3. De woning — met name het energielabel

Daarnaast geldt er een wettelijk maximum: je mag in Nederland niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning (loan-to-value van 100%). Eigen geld is dus nodig voor de kosten koper.

Hoeveel kun je lenen op basis van je inkomen?

Banken werken met zogeheten financieringslastpercentages die jaarlijks worden vastgesteld door het Nibud. In 2026 gelden de volgende globale vuistregels:

Let op: Dit zijn ruwe indicaties. Het exacte bedrag hangt af van je rentepercentage, aflossingsvorm en schulden. Gebruik de rekentool op RichardsOnline voor een persoonlijke berekening.

Wat doet een studieschuld met je maximale hypotheek?

Een studieschuld telt mee als last, ook al los je hem (tijdelijk) niet af. Banken rekenen met een fictieve maandlast van ongeveer 0,45% van het oorspronkelijke leenbedrag per maand.

Concreet:

• Studieschuld van € 30.000 → maandlast circa € 135
• Dat verlaagt je maximale hypotheek met ongeveer € 25.000 – € 30.000

Heb je een DUO-schuld uit de basisbeurs-periode (vóór 2015), dan geldt een andere berekening. Laat dit altijd goed uitzoeken — er zitten aanzienlijke verschillen tussen geldverstrekkers in hoe ze dit meewegen.

Wat is NHG en wat levert het starters op?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Als je hypotheek onder de NHG-grens valt, garandeert de overheid je lening gedeeltelijk. Dat heeft twee voordelen:

• Lagere rente — geldverstrekkers bieden een rentekorting van gemiddeld 0,3% tot 0,6%
• Vangnet bij betalingsproblemen — NHG kan onder voorwaarden je restschuld overnemen bij gedwongen verkoop

De NHG-grens in 2026 is € 470.000. Voor woningen waarbij je energiebesparende maatregelen meefinanciert, is de grens verhoogd tot € 498.200 — maar het extra bedrag moet dan volledig aan verduurzaming worden besteed.

De NHG-premie is eenmalig 0,4% van het leenbedrag. Bij een hypotheek van € 300.000 is dat € 1.200 — die premie verdien je doorgaans terug via de lagere rente.

Meer over NHG vind je op de pagina Wat betekent NHG?.

Kan ik meer lenen met een goed energielabel?

Ja. Bij een woning met een goed energielabel (A of hoger) mag je in 2026 tot € 10.000 extra lenen bovenop je maximale hypotheek. Dit is bedoeld als stimulans voor energiezuinige woningen.

Bij een slecht energielabel (D of lager) geldt juist het omgekeerde: je krijgt extra leenruimte als je gaat verduurzamen — tot € 25.000 extra voor verduurzamingsmaatregelen.

Heb ik eigen geld nodig als starter?

Ja. Je kunt in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde financieren. De bijkomende kosten — kosten koper, notariskosten, taxatie, eventuele NHG-premie — betaal je zelf.

Reken op 3% tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten:

Meer hierover lees je op onze pagina Kosten koper als starter.

Twee voorbeelden

Voorbeeld 1: Starter zonder studieschuld

Maria, 28 jaar, werkt in loondienst en verdient € 45.000 bruto per jaar. Ze heeft geen schulden. Ze kan in 2026 met NHG indicatief tot circa € 265.000 – € 280.000 lenen, afhankelijk van de rente en de geldverstrekker.

Voorbeeld 2: Starter met studieschuld

Sander, 30 jaar, verdient ook € 45.000 bruto. Hij heeft een DUO-schuld van € 28.000. Zijn maximale hypotheek ligt daardoor circa € 25.000 lager — indicatief rond de € 240.000 – € 255.000.

Wat zijn de volgende stappen?

1. Gebruik de maximale hypotheek rekentool voor een eerste indicatie
2. Lees de startersgids voor alle stappen naar je eerste huis
3. Plan een gratis oriënterend gesprek om je persoonlijke situatie te bespreken

Veelgestelde vragen

Hoeveel kan ik lenen als starter zonder eigen geld? Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper (circa 3–6% van de koopsom) moet je zelf meebrengen. Zonder spaargeld is een hypotheek voor starters daardoor niet mogelijk, tenzij je ouders een schenking of lening geven.

Telt een tijdelijk contract mee voor de hypotheek? Ja, ook met een tijdelijk contract kun je een hypotheek aanvragen. Sommige geldverstrekkers stellen extra eisen, anderen accepteren een intentieverklaring van de werkgever. Een adviseur weet welke geldverstrekkers het meest soepel omgaan met tijdelijke contracten.

Mag ik samen met mijn partner lenen? Ja. Bij twee inkomens worden beide inkomens bij de berekening meegenomen. Daarmee stijgt de maximale hypotheek aanzienlijk. Houd wel rekening met de onderlinge verdeling van schulden.

Wat als ik een hoger bod wil uitbrengen dan mijn maximale hypotheek? Dan moet je het verschil zelf financieren uit eigen geld of via een aanvullende lening.

Wanneer weet ik zeker hoeveel ik kan lenen? Alleen na een volledige hypotheekberekening bij een of meer geldverstrekkers. Een hypotheekadviseur kan snel een realistisch beeld geven van je leencapaciteit op basis van je actuele situatie.

Klaar om te starten?

Wil je weten wat jij precies kunt lenen? Plan een vrijblijvend gesprek met Peter — hij rekent het voor je uit en vergelijkt direct bij meer dan 40 geldverstrekkers.

Plan een gratis oriënterend gesprek →

Gerelateerde onderwerpen

• Starters
• Hypotheek berekenen