Hypotheek-checklist 2026: zo bereid ik klanten in 7 stappen voor

Ik begeleid wekelijks gezinnen die voor het eerst écht naar hun cijfers kijken. De meesten zijn verbaasd hoeveel sneller een aanvraag loopt zodra de basis op orde is. Daarom werk ik met dezelfde checklist van 7 stappen — onafhankelijk van of je bij Rabobank, ABN AMRO of een NHG-uitvoerder uitkomt.

Wat je weet na dit artikel

• Welke 7 documenten ik altijd opvraag vóór een eerste rekensom
• Welke cijfers je zelf moet kennen (niet "ongeveer")
• Waar de meeste aanvragen in 2026 vertraging oplopen

1. Inkomen: bruto jaarinkomen, niet maandloon

Banken rekenen met je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld, 13e maand en gemiddeld bonus over 3 jaar. Wat ik vaak zie: mensen noemen hun nettoloon en zitten er €8.000 tot €12.000 naast. Pak je laatste loonstrook en je werkgeversverklaring (of inkomensverklaring van de ondernemer) en reken het exact uit.

2. Vaste lasten: studieschuld telt vanaf €1

Een DUO-schuld van €15.000 verlaagt je maximale hypotheek in 2026 nog steeds met ongeveer €30.000 tot €40.000 (afhankelijk van rente en aflosfase). Privé-leningen, auto-leases en doorlopende kredieten tellen volledig mee bij BKR. Ook een creditcardlimiet van €5.000 die je nooit gebruikt — vraag eerst verlaging aan.

3. Eigen geld: kosten koper én buffer

In 2026 zijn de kosten koper voor bestaande bouw zo'n 5–6% van de koopsom: 2% overdrachtsbelasting (of 0% bij startersvrijstelling tot €525.000 onder 35 jaar), notaris (€1.500–€2.500), taxatie (€600–€900) en advieskosten (€2.500–€4.500). Daar bovenop adviseer ik altijd een buffer van 3 maandlasten op een aparte rekening.

4. Type woning en bouwjaar

Een woning van vóór 1992 wordt vrijwel altijd bouwkundig gekeurd — €400 extra maar geen optie. Energielabel E, F of G beïnvloedt sinds 2024 je maximale hypotheek negatief (tot −€10.000); een A++ label geeft juist +€20.000 tot +€50.000 extra leenruimte. Vraag het energielabel dus al op tijdens de bezichtiging.

5. NHG of niet?

In 2026 is de NHG-grens €450.000 (€477.000 met energiebesparende voorzieningen). Onder die grens scheelt NHG meestal 0,4–0,6% rente — op een hypotheek van €350.000 is dat €1.400–€2.100 lagere lasten per jaar. De eenmalige premie van 0,4% verdient zich daarmee terug binnen het eerste jaar. Lees meer bij NHG: wanneer wel en wanneer niet.

6. Rentevast-periode: kies bewust

10 jaar vast staat in juni 2026 rond 3,7%, 20 jaar vast rond 4,1%. Het verschil van 0,4% lijkt klein, maar op €350.000 over 20 jaar is dat €28.000. Voor wie planningszekerheid belangrijker vindt dan optimalisatie: prima keuze. Wie binnen 10 jaar verwacht te verhuizen of fors af te lossen: kort vast is vaak slimmer.

7. Adviseur kiezen: vraag dit

Vraag elke adviseur die je spreekt: bij welke 40+ geldverstrekkers kun je terecht, krijg ik een schriftelijk advies met onderbouwing, en wat is je all-in tarief? Bij ons (RichardsOnline) is dat een vast tarief: €795–€1.495 afhankelijk van je situatie (starter of doorstromer, met of zonder notarisbegeleiding) — ongeacht hoogte van de hypotheek. Zie tarieven.

Praktijkvoorbeeld

Marit en Joost (34 en 36, samen €92.000 bruto, geen schulden) wilden in maart 2026 een huis kopen van €425.000. Ze hadden zelf op de Rabobank-tool €387.000 berekend. Met hun werkelijke werkgeversverklaring, inclusief bonus en pensioenpremie-correctie, bleek hun ruimte €418.000 te zijn. Met startersvrijstelling: deal binnen 3 weken rond.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb ik écht nodig in 2026?

Reken op 5–6% kosten koper boven op de koopsom, plus minimaal 3 maandlasten buffer. Bij een huis van €400.000 dus rond €24.000 + buffer.

Telt mijn studieschuld als ik bijna afgelost ben?

Ja, banken rekenen met de oorspronkelijke schuld of het maandbedrag — niet met je restschuld. Aflossen vóór de aanvraag levert direct meer leenruimte op.

Hoe lang duurt een hypotheekaanvraag in 2026?

Met complete stukken: 3–5 werkdagen voor een akkoord onder voorbehoud, 4–6 weken tot passeren. Zonder NHG vaak iets sneller dan met.

Heb ik altijd een onafhankelijk adviseur nodig?

Niet wettelijk, maar bij een bankadviseur krijg je alleen producten van die bank. Wij vergelijken er 40+ — bij oversluiten scheelt dat gemiddeld €4.000–€8.000 over de looptijd.

Wil je dat ik je situatie doorreken? Plan een gratis kennismakingsgesprek of bereken je maximale hypotheek.