Tweede hypotheek voor verbouwing: opties in 2026
Wil je je huis verbouwen? Bekijk hoe een tweede hypotheek of verhoging werkt in 2026.
📐 Direct doorrekenen? Bekijk je nieuwe leenruimte, maandlast en de business case voor oversluiten:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je staat in je huidige woning, je kijkt om je heen en je ziet ruimte voor verbetering. Letterlijk. Die uitbouw voor een grotere woonkeuken, een dakkapel voor een extra werkkamer of het volledig verduurzamen van de woning om die energierekening eindelijk naar nul te krijgen. Verhuizen is in de huidige markt van 2026 vaak geen optie door de beperkte voorraad en de hoge prijzen, dus investeren in je eigen huis is de meest logische stap. Maar hoe financier je dat? Een tweede hypotheek is vaak de voordeligste route, mits je de cijfers kent.
Wat je na dit artikel weet:
- Het verschil tussen een tweede hypotheek en het verhogen van je huidige lening.
- Welke banken (zoals Florius, ING en Munt) de scherpste tarieven bieden voor verbouwingen in 2026.
- Hoe de overwaarde van je woning werkt als onderpand voor je verbouwingsplannen.
- De exacte kosten voor mijn advies bij RichardsOnline voor doorstromers.
Tweede hypotheek of onderhandse verhoging?
Er zijn twee smaken als je geld nodig hebt voor een verbouwing. Heb je bij de aankoop van je woning je hypotheek hoger laten inschrijven bij de notaris dan de feitelijke lening? Dan kun je 'onderhands' verhogen. Dit scheelt je de gang naar de notaris en bespaart je direct zo'n €600 tot €900 aan aktekosten. Is die ruimte er niet, dan praten we over een echte tweede hypotheek.
In de markt van 2026 zien we dat geldverstrekkers zoals ABN AMRO en Rabobank strenger kijken naar de marktwaarde na verbouwing. Je kunt namelijk niet zomaar elke euro die je in je huis stopt direct optellen bij de waarde. Een nieuwe keuken van €25.000 verhoogt de waarde van je huis vaak maar met €10.000 tot €15.000. Verduurzaming daarentegen, zoals een warmtepomp of hoogwaardige isolatie, wordt door partijen als ASR en Nationale-Nederlanden vaak voor 100% meegeteld in de waardestijging. Dit is cruciaal voor je leenruimte. Ik help je bij het berekenen van deze maximale hypotheek zodat je niet voor verrassingen komt te staan tijdens de taxatie.
De rentetarieven van 2026 per bank
De rente is in 2026 gestabiliseerd na de schommelingen van de afgelopen jaren. Voor een tweede hypotheek betaal je vaak dezelfde rente als voor een nieuwe eerste hypotheek, maar de bank kijkt naar de totale risicoklasse. Als je door de extra lening in een hogere tariefgroep valt (bijvoorbeeld van 60% naar 80% van de marktwaarde), kan de rente op je gehele lening bij sommige banken omhoog gaan.
Hier is een kort overzicht van de huidige 10-jaars rentes (indicatief begin 2026):
- Munt Hypotheken: 3,85% (zeer snel met acceptatie van verbouwingsdepots)
- Florius: 3,92% (goede voorwaarden voor duurzaamheidsdepots)
- ING: 4,05% (vaak scherpe kortingen bij een gekoppeld betaalpakket)
- NIBC: 4,10% (flexibel bij afwijkende situaties)
- SNS: 3,98% (persoonlijke aanpak via lokale winkels)
Bij een tweede hypotheek hoef je niet per se bij je huidige bank te blijven, maar het is wel vaak de makkelijkste weg. Een tweede hypotheek bij een andere bank (een 'second lien') wordt door bijna geen enkele bank geaccepteerd, tenzij de eerste hypotheek ook naar hen overgaat. Je zit dus in de praktijk vaak vast aan je huidige geldverstrekker, tenzij we de hele hypotheek oversluiten.
Concreet rekenvoorbeeld: De uitbouw van €50.000
Stel, je hebt een woning met een huidige marktwaarde van €450.000. Je lopende hypotheek is €300.000. Je wilt voor €50.000 verbouwen. De taxateur stelt vast dat de waarde na verbouwing €490.000 wordt.
- Huidige schuld: €300.000
- Nieuwe lening: €50.000
- Totale schuld: €350.000
- Nieuwe marktwaarde: €490.000
- LTV (Loan-to-Value): 71,4%
Bij BLG Wonen zou je voor die extra €50.000 bij een rente van 3,95% (annuïtair) bruto ongeveer €237 per maand betalen. Omdat de lening wordt gebruikt voor de verbetering van de eigen woning, is de rente volledig aftrekbaar van de belasting in Box 1. Netto kom je dan uit op ongeveer €150 per maand (afhankelijk van je inkomen).
Bij RichardsOnline reken ik voor dit traject als doorstromer een vast tarief. Je betaalt €995 voor het advies en €1.495 voor de volledige bemiddeling. Als je een ZZP’er bent, komt daar een toeslag van €395 bij omdat we dan ook je zakelijke cijfers moeten laten valideren voor een inkomensverklaring. Kijk voor het volledige overzicht op mijn tarieven pagina.
Het bouwdepot: hoe de bank je geld beheert
Wanneer de tweede hypotheek bij de notaris is gepasseerd, krijg je de €50.000 niet op je eigen rekening gestort. Het geld komt in een bouwdepot. Dit is een geblokkeerde rekening bij de bank. Telkens wanneer je een factuur krijgt van de aannemer of de bouwmarkt, dien je deze in via een app (bijvoorbeeld de Florius of ING app). De bank betaalt de factuur dan rechtstreeks aan de leverancier of aan jou uit.
Een belangrijk voordeel in 2026: over het geld in je bouwdepot ontvang je vaak een rentevergoeding die gelijk is aan de te betalen hypotheekrente. Staat er €50.000 in depot en je betaalt 4% rente, dan krijg je ook 4% rente over dat bedrag. Hierdoor zijn je lasten tijdens de verbouwing lager, omdat je alleen rente betaalt over het deel dat je daadwerkelijk hebt uitgegeven. Let wel: een bouwdepot heeft een beperkte looptijd, meestal 18 tot 24 maanden. Daarna wordt het restant gebruikt om af te lossen op je schuld.
Werken met 40+ geldverstrekkers
Omdat ik onafhankelijk ben en samenwerk met 40+ geldverstrekkers, kijk ik verder dan alleen je huisbank. Soms is je huidige bank simpelweg te duur of zijn ze niet bereid de volledige verbouwing te financieren op basis van de nieuwe taxatiewaarde. In dat geval reken ik door of het loont om je gehele hypotheek over te sluiten naar bijvoorbeeld Munt of NIBC.
De kosten voor het oversluiten moeten natuurlijk wel opwegen tegen de besparing. Als je huidige rente 1,5% is (vastgelegd in 2021), dan gaan we die natuurlijk niet oversluiten naar 4%. We kijken dan puur naar de mogelijkheden voor een aanvullende lening of een alternatieve financiering zoals een persoonlijke lening voor verduurzaming als de hypotheekoplossing te duur uitvalt door de notariskosten. Mijn werkwijze is er altijd op gericht om de laagste totale maandlast voor jou te vinden, niet om de grootste hypotheek af te sluiten.
Veelgestelde vragen
Kan ik 100% van de verbouwing financieren?
Ja, je kunt tot 100% van de marktwaarde na verbouwing lenen. Als je investeert in energiebesparende maatregelen, kun je bij veel banken zelfs tot 106% van de marktwaarde lenen. Banken als ASR en Florius zijn hier erg soepel in, mits het geld echt in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp gaat.
Moet ik verplicht naar de notaris voor een tweede hypotheek?
Alleen als je huidige hypotheekinschrijving niet hoog genoeg is. Heb je een hypotheek van €300.000 maar is de inschrijving bij de notaris €400.000? Dan kun je tot die ton extra lenen zonder notariskosten. Je betaalt dan alleen de advies- en bemiddelingskosten van RichardsOnline en de taxatiekosten.
Wat als mijn inkomen in de tussentijd is gedaald?
Bij een tweede hypotheek vindt er een volledige nieuwe inkomenstoets plaats volgens de normen van 2026. Het maakt niet uit dat je eerste hypotheek destijds makkelijk paste; de bank kijkt naar je huidige loonstrook of je meest recente jaarcijfers als ZZP’er. Als je inkomen flink is gedaald, kan het zijn dat je minder kunt lenen dan je op basis van de overwaarde zou verwachten.
Hoe lang duurt de aanvraag van een tweede hypotheek?
Gemiddeld genomen duurt het traject van het eerste gesprek tot het geld in het bouwdepot 4 tot 6 weken. De bottleneck is vaak de taxateur die de waarde vóór en na verbouwing moet vaststellen. Zodra het taxatierapport en de werkgeversverklaring binnen zijn, hebben partijen als Munt en ING vaak binnen 48 uur een akkoord.