Eerste huis kopen zonder spaargeld: is dat in 2026 nog mogelijk?
We leggen uit wat er wel en niet kan als je nauwelijks eigen geld hebt en welke alternatieven er zijn.
📐 Direct doorrekenen? Reken als starter je leenruimte, kosten koper en de haalbaarheid van een woning door:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je staat op de rand van de woningmarkt in 2026. Je ziet de prijzen in steden als Utrecht of Eindhoven niet langer met dubbele cijfers stijgen zoals in de jaren twintig, maar de huizen zijn nog steeds schreeuwend duur. De vraag die ik dagelijks in mijn mailbox krijg is: "Peter, ik heb een goede baan, maar mijn spaarrekening is bijna leeg. Kan ik überhaupt een huis kopen?" Het korte antwoord is: ja, maar je moet exact weten welke knoppen je moet indrukken. In 2026 mag je nog steeds maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dat betekent dat de 'kosten koper' – denk aan de overdrachtsbelasting, de notaris en mijn eigen factuur – uit eigen zak moeten komen. Tenzij we creatief worden met de regels die de overheid en banken ons bieden.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe je de vrijstelling van overdrachtsbelasting in 2026 optimaal benut.
- Welke banken zoals Munt Hypotheken en Florius het meest soepel omgaan met energiebesparende budgetten.
- Hoe de Starterslening het gat tussen je maximale lening en de vraagprijs dicht.
- Waarom je studieschuld bij DUO in 2026 minder zwaar weegt dan je denkt.
De 100% grens en de 'kosten koper'
Laten we direct met de cijfers beginnen. In 2026 is de grens voor de overdrachtsbelasting voor starters (onder de 35 jaar) verhoogd naar woningen tot €525.000. Koop je daaronder? Dan betaal je 0% belasting. Dat scheelt je direct duizenden euro’s die je anders had moeten sparen. Toch blijf je zitten met de overige kosten. Reken op ongeveer 2% tot 3% van de koopsom voor de notaris, taxatie en het financieel advies.
Bij RichardsOnline hanteer ik vaste tarieven zodat je vooraf exact weet waar je aan toe bent. Voor een starter betaal je bij mij voor het advies €795 en voor de bemiddeling €1.295. Als je slim bent, financier je de verduurzaming van je nieuwe huis mee. Banken zoals ABN AMRO en ING staan in 2026 toe dat je tot 106% van de marktwaarde leent, mits die extra 6% volledig wordt besteed aan energiebesparende voorzieningen zoals een warmtepomp of HR+++ glas. Dit is een legale manier om je maandlasten omlaag te brengen en tegelijkertijd je spaargeld te ontzien voor de noodzakelijke inrichting. Bekijk voor een overzicht van deze kosten mijn pagina over tarieven.
De reddingsboei: De Starterslening in 2026
Als je inkomen net niet toereikend is om de koopsom te dekken, is de Starterslening van het SVn vaak de enige weg. In 2026 doen ruim 250 gemeenten mee aan dit traject. Het mooie van deze lening is dat je de eerste drie jaar geen rente en geen aflossing betaalt. Dit overbrugt het verschil tussen wat je bij een commerciële bank als Rabobank kunt krijgen en wat de verkoper vraagt.
Stel, je wilt een appartement kopen van €350.000. Op basis van je inkomen krijg je bij BLG Wonen maximaal €310.000. Je komt dus €40.000 tekort. Als jouw gemeente de Starterslening aanbiedt, kun je die €40.000 vaak bijlenen. Omdat je de eerste drie jaar geen lasten hebt over dit deel, blijft je besteedbaar inkomen op peil terwijl je wel in de woning woont. Ik controleer voor al mijn klanten direct bij de start of de beoogde gemeente dit potje nog beschikbaar heeft. Meer hierover lees je op de pagina over de starters-hypotheek.
Concreet rekenvoorbeeld: Kopen met €0 spaargeld
Laten we een realistische casus pakken voor 2026.
- Woningwaarde: €325.000 (Energielabel C)
- Koper: 28 jaar (vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing)
- Inkomen: €55.000 bruto per jaar
Kosten:
- Notaris transport- en hypotheekakte: €1.600
- Taxatierapport: €750
- Advies en bemiddeling RichardsOnline: €1.295 (full-service Starter, incl. begeleiding)
- NHG-borgtocht (0,6% in 2026): €1.950
- Totaal benodigd eigen geld: €6.390
Heb je die €6.390 niet? Dan kijken we naar de verduurzamingsregeling. Als je voor €15.000 aan isolatie en zonnepanelen toevoegt, stijgt de woningwaarde vaak mee. Banken zoals Nationale-Nederlanden en NIBC bieden in 2026 specifieke 'verduurzamings-depots'. Hoewel je de kosten koper officieel niet mag lenen, zorgt het meefinancieren van verbouwingen ervoor dat je minder van je eigen spaargeld in de stenen hoeft te steken, waardoor je dat geld kunt gebruiken voor de overdrachtskosten.
De rol van 40+ geldverstrekkers
Ik werk onafhankelijk. Dat betekent dat ik niet vastzit aan één loket, maar toegang heb tot 40+ geldverstrekkers. Waarom dat belangrijk is voor een starter zonder spaargeld? Omdat de regels per bank enorm verschillen. SNS kijkt bijvoorbeeld anders naar een tijdelijk contract met een intentieverklaring dan een partij als Munt Hypotheken.
In 2026 zien we dat prijsvechters vaak strikt zijn op de cijfers: heb je niet 100% van de kosten zelf? Dan krijg je een afwijzing. Maar grotere partijen zoals aSR of de Rabobank hebben vaker zij-ingangen voor specifieke doelgroepen, zoals zorgpersoneel of onderwijzers. Ook de manier waarop je studieschuld wordt berekend is veranderd. Sinds 2024 (en in 2026 nog steeds de standaard) kijkt de bank naar de werkelijke lasten van je DUO-schuld en niet naar de oorspronkelijke hoogte. Dit kan zomaar €15.000 tot €25.000 extra aan leencapaciteit opleveren vergeleken met de oude rekenmethode.
Schenkingen en de familiehypotheek
Nu de 'jubelton' al even geschiedenis is, zoeken ouders naar andere manieren om hun kinderen te helpen. De familiehypotheek is in 2026 populairder dan ooit. Hierbij leen je een deel van de koopsom van je ouders tegen een marktconforme rente (bijvoorbeeld 4,2%, vergelijkbaar met de tarieven van Florius in 2026). De rente die je aan je ouders betaalt, is nog steeds fiscaal aftrekbaar. Je ouders kunnen vervolgens een deel van de ontvangen rente aan jou terugschenken binnen de jaarlijkse vrijstelling. Dit verlaagt je netto maandlasten effectief tot nul voor dat deel van de lening, waardoor je makkelijker de lasten van je hoofdhypotheek bij een commerciële bank kunt dragen.
Veelgestelde vragen
Kan ik de notariskosten echt nergens meefinancieren?
Nee, de wet is sinds 2018 keihard: maximaal 100% van de marktwaarde. De enige uitzondering is energiebesparing (tot 106%). Je zult dus altijd een klein bedrag aan spaargeld moeten hebben óf dit via een consumptief krediet of onderhandse lening moeten regelen, mits je inkomen hoog genoeg is om beide lasten te dragen.
Wat als ik een ZZP-starter ben zonder drie jaarcijfers?
Bij RichardsOnline rekenen we voor ZZP'ers een kleine toeslag van €395. In 2026 is het bij veel van de 40+ geldverstrekkers mogelijk om al na 12 maanden zelfstandigheid een hypotheek te krijgen via een inkomensverklaring. Partijen als NIBC en BLG zijn hierin koploper.
Hoeveel invloed heeft mijn studieschuld op mijn maximale hypotheek in 2026?
Sinds de nieuwe rekenmethode is de impact minder groot dan voorheen. Er wordt gekeken naar de actuele maandannuïteit die je aan DUO betaalt. Als je extra hebt afgelost, daalt je maandlast en stijgt je maximale hypotheek direct mee. Je kunt je maximale leencapaciteit eenvoudig laten berekenen via mijn rekentools.