Kleiner wonen op latere leeftijd: hypotheek en overwaarde
Hoe je overwaarde slim inzet bij verhuizing naar een kleinere of gelijkvloerse woning.
📐 Direct doorrekenen? Toets de betaalbaarheid op AOW-leeftijd en bekijk wat oversluiten oplevert:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je hebt jarenlang met plezier in je gezinswoning gewoond, maar de tuin wordt te groot en de trap herinnert je dagelijks aan je knieën. Het is 2026 en de woningmarkt is nog steeds krap, maar met een flinke overwaarde in je zak sta je er als senior sterker voor dan je denkt. In dit artikel leg ik je uit hoe je die bakstenen omzet in liquiditeit en comfort.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe je met een 'seniorenregeling' bij banken als Florius of Rabobank meer kunt lenen op basis van werkelijke lasten.
- Waarom de overwaarde van je huidige woning niet automatisch volledig in de nieuwe woning hoeft te vloeien.
- Hoe je de hypotheekrenteaftrek behoudt via de bijleenregeling en de impact van de huidige 2026-rentestanden.
De fabel van het inkomen: Werkelijke lasten-toets
Veel mensen van 60-plus denken dat ze geen nieuwe hypotheek kunnen krijgen omdat hun pensioeninkomen lager ligt dan hun laatste salaris. Dat is een misvatting. Sinds enkele jaren hanteren geldverstrekkers zoals ING, ABN AMRO en BLG Wonen de 'werkelijke lasten-toets'.
Normaal gesproken kijkt een bank naar wat je theoretisch kunt dragen op basis van starre tabellen (de GHF-normen). Maar als jij aantoonbaar lagere maandlasten krijgt in je nieuwe, kleinere woning dan in je huidige situatie, mag de bank rekenen met wat je daadwerkelijk betaalt. Dit opent deuren voor senioren die op papier te weinig inkomen hebben, maar wel een ton aan overwaarde meebrengen. Bij RichardsOnline vergelijken we 40+ geldverstrekkers om precies die partij te vinden die het soepelst omgaat met jouw pensioencijfers.
Rekenvoorbeeld: Van het grote huis naar het appartement
Laten we een concreet voorbeeld nemen uit mijn praktijk van vorige maand. Henk en Marloes (beiden 67) verkopen hun vrijstaande woning voor € 650.000. De resterende hypotheek is nog maar € 80.000. Ze houden dus € 570.000 over. Ze kopen een gelijkvloers appartement van € 525.000 inclusief kosten koper.
De rekensom ziet er dan zo uit:
- Verkoopopbrengst: € 650.000
- Aflossing oude hypotheek: € 80.000
- Beschikbare overwaarde: € 570.000
- Aankoop nieuw appartement: € 525.000
In dit scenario hebben ze geen nieuwe hypotheek nodig en houden ze zelfs € 45.000 cash over voor de inrichting of een nieuwe auto. Maar wat als ze die € 45.000 liever niet in de stenen stoppen? Ze kunnen er ook voor kiezen om een kleine hypotheek van bijvoorbeeld € 100.000 te nemen bij een partij als Munt of ASR. Hierdoor houden ze € 145.000 aan liquide middelen over op hun spaarrekening. De rente in 2026 schommelt rond de 3,8% voor 10 jaar vast (NHG). De netto maandlast voor die ton is dan ongeveer € 315,-. Voor veel senioren is die extra 'buffer' op de bank meer waard dan een volledig afgelost huis.
De bijleenregeling en de fiscus
Als je kleiner gaat wonen en overwaarde realiseert, krijg je te maken met de bijleenregeling. In het voorbeeld van Henk en Marloes is de eigenwoningreserve € 570.000. Als zij besluiten om slechts € 425.000 van die overwaarde in het nieuwe huis te steken en € 100.000 hypotheek te nemen, dan is de rente over die € 100.000 niet aftrekbaar van de belasting in box 1.
Dat klinkt vervelend, maar in 2026 is het eigenwoningforfait voor veel woningen al bijna even hoog als de te betalen rente, waardoor het fiscale nadeel in de praktijk vaak meevalt. Bovendien is de rente bij senioren-hypotheken inclusief de niet-aftrekbare delen nog steeds historisch gezien betaalbaar.
Verhuizen of de overwaarde verzilveren?
Soms ontdekken klanten tijdens een gesprek aan mijn keukentafel dat ze eigenlijk helemaal niet willen verhuizen, maar alleen het geld nodig hebben. In dat geval kijken we naar een opeethypotheek of een krediethypotheek. Partijen als Florius en Nationale-Nederlanden hebben hier specifieke producten voor. Je verhoogt dan je hypotheek op je huidige woning om je pensioen aan te vullen of om die droomreis te maken.
Als je toch echt kleiner wilt wonen, bekijk dan ook goed de mogelijkheden voor verduurzamen. Veel appartementencomplexen uit de jaren '90 hebben nog een matig energielabel. Door een deel van je overwaarde te reserveren voor bijvoorbeeld een warmtepomp of betere beglazing, verlaag je je maandlasten aan energie, wat je besteedbaar inkomen weer ten goede komt.
De rol van de overbruggingshypotheek
In de huidige markt van 2026 wil je niet met dubbele lasten zitten, maar je wilt ook niet je huis verkopen voordat je iets nieuws hebt gevonden. Hiervoor gebruiken we de overbruggingshypotheek. Banken zoals Rabobank en SNS zijn hier over het algemeen vrij voortvarend in. Zij lenen je tijdelijk het geld dat 'vastzit' in je oude huis, zodat je de aanbetaling voor je nieuwe appartement kunt doen. Zodra je oude woning bij de notaris passeert, wordt deze lening direct afgelost. Wil je weten wat dit voor jouw maandlasten betekent? Kijk dan op onze pagina over tarieven voor de advieskosten van een doorstromer hypotheek.
Veelgestelde vragen
Kan ik nog een hypotheek krijgen als ik al met pensioen ben?
Ja, absoluut. Banken kijken vanaf 57 jaar naar je toekomstige pensioeninkomen. Zolang dat inkomen (AOW + pensioenopbouw) toereikend is voor de werkelijke lasten, is er veel mogelijk. Vaak zelfs meer dan toen je nog werkte, omdat de toetsing soepeler is bij een grote overwaarde.
Moet ik al mijn overwaarde in het nieuwe huis steken?
Nee, dat is niet verplicht. Het is alleen fiscaal verstandig als je maximale renteaftrek wilt. Als je de overwaarde liever op de bank zet als 'appeltje voor de dorst', kan dat ook. De rente op het deel dat je niet investeert is dan simpelweg niet aftrekbaar.
Wat zijn de kosten voor advies bij een verhuizing op latere leeftijd?
Bij RichardsOnline hanteren we een vast tarief voor doorstromers. Voor een volledig adviestraject inclusief bemiddeling betaal je € 1.495,-. Hiervoor vergelijken we 40+ geldverstrekkers en regelen we de hele papierwinkel met de bank en de notaris. Onze volledige prijslijst vind je op de pagina werkwijze.
Is een overbruggingshypotheek duur?
De rente op een overbruggingshypotheek ligt vaak iets hoger dan de reguliere hypotheekrente, momenteel rond de 4,5% tot 5%. Omdat het echter om een korte periode gaat (meestal 6 tot 12 maanden), vallen de totale kosten in euro's meestal wel mee. Het geeft je vooral de rust om eerst te kopen en dan pas te verkopen.