Senioren en hypotheek in 2026: mogelijkheden op een rij
Ook na je 60ste zijn er volop hypotheekmogelijkheden. Een overzicht voor 2026, inclusief opeethypotheek en verhuizen.
📐 Direct doorrekenen? Toets de betaalbaarheid op AOW-leeftijd en bekijk wat oversluiten oplevert:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Veel senioren denken dat de bank de deur dichtgooit zodra de pensioendatum in zicht komt. In 2026 is het tegendeel waar: de markt voor 'zilveren hypotheken' is groter dan ooit omdat banken begrijpen dat de overwaarde in stenen vaak groter is dan het saldo op de spaarrekening. Of je nu kleiner wilt gaan wonen of de overwaarde wilt gebruiken voor een camper of een schenking aan de kinderen, er kan vaak meer dan je denkt.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe geldverstrekkers als Florius en ABN AMRO omgaan met je inkomen na pensionering (werkelijke lasten-toets).
- De mogelijkheden van een opeethypotheek om je maandelijkse besteedbaar inkomen te verhogen.
- Waarom je huidige overwaarde de sleutel is tot een lagere rente, zelfs als je inkomen daalt.
De pensioenval: inkomen versus werkelijke lasten
Rond je 57ste beginnen banken mee te kijken naar je toekomstige pensioeninkomen. Waar je voorheen puur op je bruto jaarsalaris werd getoetst, verschuift de focus nu naar wat je straks onder de streep overhoudt van banken zoals ING en Rabobank. De grote winst in 2026 zit hem in de 'werkelijke lasten-toets'.
Vroeger werd je maximale lening berekend met een fictieve annuïtaire toetsrente. Tegenwoordig mag ik bij veel verzilvingsproducten of bij het meenemen van je hypotheek kijken naar wat je daadwerkelijk per maand aan rente betaalt. Is die rente laag (bijvoorbeeld omdat je veel eigen geld inbrengt), dan mag je vaak veel meer lenen dan de standaardmodellen aangeven. Bij RichardsOnline vergelijken we ruim 40 geldverstrekkers om precies die partij te vinden die het soepelst omgaat met deze regels.
De opeethypotheek: je stenen als pinautomaat
Heb je een huis van € 600.000 met een hypotheek van slechts een ton? Dan zit er een half miljoen euro 'vast' in de muren. Partijen als Munt en de ASR bieden in 2026 uitstekende verzilverhypotheken (of opeethypotheken). Het principe is simpel: je neemt een stuk extra hypotheek op, maar je betaalt de rente niet maandelijks uit je eigen zak. De rente wordt bij de schuld opgeteld.
Dit is ideaal als je pensioen net te laag is om comfortabel te leven, maar je wel een enorm vermogen in je huis hebt. Je schuld loopt langzaam op, maar je besteedbare inkomen per maand stijgt direct. Let wel op: de rente voor deze producten ligt vaak zo'n 0,5% tot 1% hoger dan bij een reguliere hypotheek. Bekijk onze actuele tarieven voor een beeld van de advieskosten voor dergelijke complexe trajecten.
Verhuizen naar een seniorenwoning
Wil je die grote gezinswoning verruilen voor een gelijkvloers appartement? Dan heb je vaak te maken met de overwaarde die vrijkomt. In 2026 zien we dat doorstromers vaak profiteren van de 'meeneemregeling'. Heb je nog een oude hypotheek met een rente van 1,8% bij BLG of SNS? Die kun je vaak meenemen naar je nieuwe woning.
Als de nieuwe woning goedkoper is, kun je de overwaarde gebruiken om de nieuwe hypotheek extreem laag te houden. Soms is de rente zelfs zo laag dat de bank nauwelijks nog eisen stelt aan je inkomen. Voor een gericht advies over deze situatie kun je kijken op onze pagina over de senioren-hypotheek.
Rekenvoorbeeld: Van gezinswoning naar appartement
Laten we een casus uit de praktijk van begin 2026 pakken. Henk (68) en Martha (66) verkopen hun woning in Utrecht voor € 585.000. Er rust nog een kleine aflossingsvrije hypotheek op van € 120.000 bij Nationale-Nederlanden. Ze kopen een appartement terug voor € 450.000.
- Verkoopopbrengst: € 585.000
- Aflossing oude schuld: € 120.000
- Netto overwaarde: € 465.000
Met deze overwaarde kunnen ze het nieuwe appartement van € 450.000 volledig cash betalen en houden ze nog € 15.000 over voor de inrichting. Echter, Henk en Martha willen € 100.000 extra achter de hand houden voor reizen en zorg.
Ze kiezen voor een nieuwe hypotheek van € 100.000 bij Florius. Omdat de woningwaarde (€ 450.000) veel hoger is dan de lening, vallen ze in de laagste risicoklasse. Bij een rente van 3,8% betalen ze slechts € 316 bruto per maand aan rente. Dit bedrag is op hun pensioeninkomen makkelijk op te brengen, terwijl ze wel direct een ton op hun bankrekening gestort krijgen.
Verduurzamen en de NHG-grens in 2026
In 2026 is de NHG-grens verder gestegen, wat gunstig is voor senioren die een kleinere woning kopen. NHG biedt een extra vangnet als je inkomen onverhoopt hard daalt. Daarnaast stimuleren banken als ABN AMRO verduurzaming. Als je de overstap naar een appartement maakt, loont het om direct een bouwdepot op te nemen voor een warmtepomp of extra isolatie. Je krijgt dan vaak een rentekorting van 0,1% tot 0,2% op je gehele hypotheek. Dat klinkt weinig, maar op een looptijd van 20 jaar scheelt dat duizenden euro's. Kijk voor de rekenhulp op onze rekentools.
Veelgestelde vragen
Kan ik ook na mijn 75ste nog een hypotheek afsluiten?
Ja, er is formeel geen maximumleeftijd voor het afsluiten van een hypotheek. Wel moet het inkomen (pensioen en AOW) voldoende zijn om de lasten te dragen en kijken banken kritisch naar de levensverwachting bij bepaalde aflossingsvormen. Bij een overwaarde-hypotheek is de leeftijd vaak juist een voordeel: hoe ouder je bent, hoe meer je kunt opnemen omdat de looptijd korter wordt geschat.
Wat gebeurt er met de hypotheek als een van ons overlijdt?
Dit is een cruciaal punt. Bij het berekenen van de maximale lening kijken we altijd naar het inkomen van de langstlevende partner. Als het pensioen van de partner wegvalt, moeten de maandlasten nog steeds betaalbaar zijn. Daarom is een goede check van het nabestaandenpensioen onderdeel van mijn advies.
Is de rente op een opeethypotheek aftrekbaar?
Nee, in de meeste gevallen niet. Omdat je het geld niet gebruikt voor de verbetering of onderhoud van de woning (je 'eet' het immers op of gebruikt het voor consumptieve doelen), valt de lening in Box 3. Je krijgt dus geen hypotheekrenteaftrek, maar je betaalt over die schuld ook geen vermogensbelasting.
Waarom zou ik voor RichardsOnline kiezen in plaats van mijn eigen bank?
Je eigen bank (bijvoorbeeld de Rabobank) biedt alleen hun eigen producten aan. Ik vergelijk 40+ geldverstrekkers. In de seniorenmarkt zijn de verschillen in acceptatiebeleid enorm. Waar de ene bank nee zegt tegen een pensioeninkomen, heeft de ander een regeling voor 'werkelijke lasten' waardoor het wel past. Bovendien hanteren wij voor doorstromers heldere tarieven vanaf € 995, zie onze tarievenkaart.