Hypotheek bij scheiding: 5 routes naar een goede oplossing
Een overzicht van de meest voorkomende routes en welke past bij jullie situatie.
📐 Direct doorrekenen? Reken je leenruimte op één inkomen door en bekijk de maandlast na overname:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Een scheiding is op zichzelf al een emotionele rollercoaster, maar als er een koopwoning in het spel is, komt daar een enorme zakelijke druk bij. De grote vraag aan de keukentafel is vrijwel altijd: wie kan er blijven wonen en is dat financieel eigenlijk wel haalbaar in de huidige woningmarkt van 2026?
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe de 'draagkrachttoets' bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid werkt.
- Waarom de WOZ-waarde van 2025 vaak niet de basis is voor de uitkoop.
- De specifieke mogelijkheden van een 'beheerstoets' bij ING, Rabobank of Florius.
De harde realiteit van 2026
We zitten inmiddels in een markt waarin de huizenprijzen stabiel hoog zijn en de hypotheekrente rond de 4,2% schommelt voor 10 jaar vast met NHG. Partners die tien jaar geleden een woning kochten, kijken nu vaak tegen een overwaarde van €200.000 of meer aan. Dat is prachtig op papier, maar een blok aan het been als één van beiden de ander moet uitkopen. Bij RichardsOnline zien we dat de grootste uitdaging niet de lening zelf is, maar het financieren van die helft van de overwaarde.
Route 1: De woning overnemen (Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid)
Dit is de meest gekozen route. Jij blijft in het huis, je ex-partner vertrekt en wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Banken als ABN AMRO en Rabobank kijken hierbij kritisch naar je inkomen. Omdat je alleenstaand wordt, telt je inkomen anders mee in de NHG-normen.
Soms lijkt het op basis van de standaard rekentools onmogelijk, maar er is meer ruimte dan je denkt. Geldverstrekkers mogen namelijk rekenen met de werkelijke lasten in plaats van de standaard annuïteitentoets, mits de woonlasten onder een bepaald percentage van je inkomen blijven. Dit noemen we de beheertoets.
Route 2: De overwaarde uitbetalen via een verhoging
Stel, jullie woning is €450.000 waard en de huidige hypotheek bij ING bedraagt €250.000. Er is €200.000 overwaarde. Als jij wilt blijven, moet je je ex-partner €100.000 betalen. Die ton moet ergens vandaan komen.
In 2026 zien we vaak dat klanten hun lopende hypotheek met de lage rente (van bijvoorbeeld 1,8% uit 2020) laten staan en een tweede leningdeel afsluiten voor die €100.000 tegen de huidige marktrente. Let op: dit nieuwe deel moet je minimaal annuïtair aflossen om recht te houden op hypotheekrenteaftrek.
Route 3: Verkoop aan een derde
Als de cijfers simpelweg niet kloppen, is verkoop de enige weg. Dit geeft rust en een schoon schip. Na verkoop lossen jullie de hypotheek bij bijvoorbeeld Munt of BLG af. De resterende overwaarde wordt na aftrek van de verkoopkosten (makelaar, notaris) gedeeld.
Houd hierbij rekening met de bijleenregeling. Als je binnen drie jaar weer een huis koopt, verwacht de fiscus dat je jouw deel van de overwaarde in de nieuwe woning steekt. Doe je dat niet? Dan is over dat bedrag de rente niet aftrekbaar. Kijk voor de gevolgen op onze pagina over echtscheidingsadvies.
Route 4: De 'onverdeeldheid' (Tandem-constructie)
Soms lukt het net niet om de financiering nu rond te krijgen, bijvoorbeeld omdat een van de twee net is gestart als zzp'er. Je kunt dan afspreken om de woning maximaal twee jaar 'onverdeeld' te laten. Je blijft beiden eigenaar, maar één persoon woont er.
Dit is fiscaal glad ijs. Na twee jaar vervalt namelijk de hypotheekrenteaftrek voor de vertrekkende partner (het eigenwoningforfait-verhaal). Partijen als Nationale-Nederlanden en ASR werken hier wel aan mee, maar alleen als er een keihard convenant ligt waarin staat wanneer de woning alsnog verkocht of overgenomen wordt. Meer weten over de mogelijkheden voor ondernemers? Check dan onze zzp-hypotheek pagina.
Rekenvoorbeeld: Uitkoop bij een gemiddelde woning
Laten we een casus pakken zoals ik die vorige week op kantoor had:
- Woningwaarde: €420.000
- Huidige hypotheek (bij Florius): €210.000
- Overwaarde: €210.000
- Uitkoopbedrag aan ex-partner: €105.000
De vertrekkende partner wil de €105.000 cash zien om een nieuw appartement te kunnen huren of kopen. De blijvende partner heeft een inkomen van €65.000 per jaar.
- Bestaande schuld van €105.000 (jouw helft) blijft staan tegen de oude rente.
- Nieuwe lening van €105.000 voor de uitbetaalde overwaarde.
- Nieuwe lening van €105.000 om het deel van de ex-partner over te nemen. Totale nieuwe hypotheek: €315.000.
Bij een inkomen van €65.000 is een hypotheek van €315.000 in 2026 meestal goed haalbaar, mits er geen grote private leasecontracten of studieschulden zijn. Wij vergelijken hiervoor meer dan 40 geldverstrekkers om de laagste lasten te vinden. Onze tarieven voor deze complexe trajecten vind je op de tarievenpagina.
Veelgestelde vragen
Moet ik de woning altijd taxeren?
Ja, voor de bank en de fiscus is een gevalideerd NWWI-taxatierapport uit 2026 noodzakelijk. Je kunt niet zomaar rekenen met de WOZ-waarde, omdat deze vaak achterloopt bij de werkelijke marktwaarde.
Wat als mijn ex niet wil meewerken?
Als de een wil verkopen en de ander niet, kan de rechter een beslissing forceren. In de praktijk proberen we dit altijd voor te zijn door met cijfers van bijvoorbeeld SNS of Rabobank aan te tonen wat de maximale mogelijkheden zijn voor de blijvende partij.
Kan ik de NHG-premie opnieuw gebruiken?
Als je de hypotheek verhoogt voor de uitkoop en de totale lening blijft onder de NHG-grens (€450.000 in 2025/2026, afhankelijk van verduurzaming), kun je vaak gebruikmaken van de NHG-borgtochtvoorwaarden. Dit geeft de bank extra zekerheid en jou een lagere rente. Zie ook onze informatie over NHG.
Wat gebeurt er met de opgebouwde poliswaarde?
Heb je een spaarhypotheek of een beleggingsrekening bij de hypotheek? Vergeet deze niet mee te nemen in de verdeling. Vaak wordt de waarde gesplitst, of krijgt de vertrekkende partner een compensatie in cash terwijl de blijvende partner de polis voortzet.
Het regelen van een hypotheek na een scheiding is geen druk-op-de-knop werk. Bij RichardsOnline duiken we in de dossiers van 40+ banken om te zien waar de rek zit. Heb je behoefte aan duidelijkheid? Neem dan contact met ons op voor een eerste inventarisatie.