Tweede huis kopen voordat het eerste verkocht is
Hoe je dubbele woonlasten beperkt en welke geldverstrekkers hier flexibel mee omgaan.
📐 Direct doorrekenen? Bekijk je nieuwe leenruimte, maandlast en de business case voor oversluiten:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je hebt je droomhuis gezien op Funda, de bezichtiging was een succes en je wilt toeslaan. Alleen is er één probleem: je huidige woning staat nog niet eens te koop, laat staan dat die verkocht is. In de huidige woningmarkt van 2026, waar het aanbod krap blijft en de prijzen stabiel stijgen, is dit de dagelijkse realiteit voor veel doorstromers. Je wilt niet eerst verkopen en dan pas gaan zoeken, want dan zit je straks met je hele inboedel in een tijdelijke huurwoning of op de zolder bij je schoonouders.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe je de overwaarde uit je huidige huis gebruikt terwijl die nog 'in de stenen' zit.
- Welke banken (zoals Florius en ABN AMRO) het meest soepel zijn met dubbele lasten.
- Wat een overbruggingshypotheek precies kost in de huidige markt.
- Waarom je financiële plaatje er bij een doorstroming compleet anders uitziet dan toen je starter was.
De overbruggingshypotheek: het onzichtbare geld
Het grootste struikelblok bij het kopen van een nieuw huis voordat het oude verkocht is, is het eigen geld. Je hebt waarschijnlijk een flinke overwaarde opgebouwd, maar die staat op je bankrekening zodra de overdracht bij de notaris is geweest. Om de nieuwe woning te betalen, heb je dat geld echter nú nodig.
Hiervoor gebruiken we de overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke lening die de verwachte overwaarde van je huidige woning voorschiet. Banken zoals Vista, Munt Hypotheken en BLG Wonen zijn hier dagelijks mee bezig. Let wel op: banken rekenen met een veiligheidsmarge. Meestal mag je 90% van de getaxeerde waarde van je huidige woning minus de nog lopende hypotheek overbruggen. Staat je huis al onherroepelijk verkocht (de ontbindende voorwaarden zijn verlopen)? Dan kun je vaak 100% van de verkoopopbrengst minus de restschuld meenemen. In 2026 liggen de rentes voor overbruggingen vaak iets hoger dan de reguliere hypotheekrentes, denk aan 4,8% tot 5,2% variabel.
Dubbele lasten: wat staat de bank toe?
Het kopen van een nieuw huis terwijl het oude nog niet verkocht is, betekent dat je tijdelijk twee hypotheken hebt, plus een overbruggingshypotheek. De bank wil zeker weten dat je dit kunt betalen. Ze kijken hierbij niet alleen naar je inkomen, maar ook naar je spaarsaldo.
Bij ING en Rabobank moet je vaak kunnen aantonen dat je de dubbele lasten voor een periode van 12 tot 24 maanden zelf kunt dragen vanuit je spaargeld. Dit hoef je niet direct uit te geven, maar het moet wel op je rekening staan als buffer. Stel dat je huidige bruto last € 1.200 per maand is en je nieuwe hypotheek € 1.800 bedraagt, dan wil de bank zien dat je minimaal € 36.000 tot € 40.000 aan liquide middelen hebt om dit op te vangen.
Ben je benieuwd naar jouw specifieke leencapaciteit met deze dubbele lasten? Gebruik dan mijn rekentools om een eerste indicatie te krijgen, maar besef dat de toetsing voor doorstromers strenger is dan voor starters.
Rekenvoorbeeld: van rijtjeshuis naar vrijstaand
Laten we de cijfers erbij pakken. Je woont nu in een woning met een marktwaarde van € 450.000. Je huidige hypotheek bij NIBC bedraagt nog € 250.000. Je hebt dus een verwachte overwaarde van € 200.000. Je koopt een nieuw huis van € 650.000.
- Overbrugging: De bank (bijvoorbeeld ASR) leent je 90% van de waarde van je huidige woning (€ 405.000) minus de schuld van € 250.000. Je krijgt een overbruggingskrediet van € 155.000.
- Nieuwe hypotheek: Voor de resterende koopsom van het nieuwe huis (€ 650.000 - € 155.000 = € 495.000) sluit je een nieuwe lening af.
- Kosten koper: De overdrachtsbelasting (in 2026 voor doorstromers vaak 2%) en notariskosten betaal je uit eigen middelen.
Zodra je oude woning voor € 450.000 wordt verkocht, los je de € 250.000 oude schuld en de € 155.000 overbrugging af. Er blijft dan nog € 45.000 cash over (de resterende 10% die niet overbrugd was). Dit geld kun je vervolgens weer gebruiken om je nieuwe hypotheek extra af te lossen of om te verbouwen.
Bij RichardsOnline reken ik voor dit traject als doorstromer een vast tarief van € 995 voor het advies en € 1.495 voor de bemiddeling. Als je ook een onderneming hebt, komt de ZZP-toeslag van € 395 daarbij kijken.
De rol van de banken in 2026
Niet elke bank reageert hetzelfde op een doorstromer die 'eerst koopt'. Nationale-Nederlanden en SNS zijn vaak scherp op de voorwaarden van de overbrugging. Sommige geldverstrekkers eisen dat de nieuwe woning direct de hoofdwoning wordt, wat lastig is als je daar nog drie maanden moet klussen terwijl je in je oude huis woont.
Omdat ik zaken doe met 40+ geldverstrekkers, weet ik precies welke bank op dit moment de kortste verwerkingstijden heeft voor overbruggingsaanvragen. In een oververhitte markt is snelheid namelijk je grootste troef. Als jouw bod wordt geaccepteerd, wil je niet drie weken wachten op een acceptatie van een bank die toevallig backlogs heeft. Ik kijk in mijn werkwijze altijd naar de combinatie van de laagste rente én de meest flexibele voorwaarden voor jouw specifieke overbruggingsperiode.
Fiscale valkuilen: de bijleenregeling
Als je een tweede huis koopt voordat het eerste verkocht is, krijg je te maken met de bijleenregeling. De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde uit je oude woning volledig investeert in je nieuwe woning. Doe je dat niet? Dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.
Tijdens de periode dat je twee huizen hebt, is de rente op beide hypotheken (en de overbrugging) onder voorwaarden wel aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dit geldt voor het jaar waarin je de nieuwe woning koopt plus de drie daaropvolgende jaren. Dit geeft je een flinke fiscale steun in de rug tijdens die dure maanden met dubbele lasten. Het is wel essentieel dat het oude huis leeg staat en 'bestemd is voor verkoop'. Verhuur je het oude huis tijdelijk via de Leegstandwet? Dan vervalt de renteaftrek voor die woning direct en verhuist het naar Box 3.
Conclusie
Eerst kopen en dan verkopen is in 2026 de standaard voor doorstromers die geen risico willen lopen om zonder huis te komen te zitten. Het vereist een strakke financiële planning en een bank die meebeweegt. Met een overbruggingshypotheek en een kritische blik op je spaarsaldo is er vaak meer mogelijk dan je denkt.
Wil je weten of jouw overwaarde voldoende is voor dat ene droomhuis? Neem dan contact met me op. Ik reken het voor je uit zonder vage beloftes, gewoon op basis van de harde cijfers van de 40+ geldverstrekkers waar ik mee werk.
Veelgestelde vragen
Hoe lang mag een overbruggingshypotheek lopen?
De meeste banken, zoals Florius en ABN AMRO, hanteren een maximale looptijd van 24 maanden. Is je huis na twee jaar nog niet verkocht? Dan zul je met de bank om tafel moeten voor een verlenging of een andere oplossing, zoals tijdelijke verhuur of een gedwongen prijsverlaging. In de praktijk worden de meeste woningen in 2026 binnen 3 tot 6 maanden verkocht.
Wat als mijn huis voor minder wordt verkocht dan de taxatiewaarde?
Dit is een reëel risico. Als de verkoopopbrengst lager uitvalt, kun je de overbruggingshypotheek niet volledig aflossen met de verkoop van je huis. Je blijft dan zitten met een restschuld. Daarom hanteren banken die marge van 90%. Heb je desondanks een tekort, dan moet je dit met eigen spaargeld aanzuiveren bij de notaris.
Kan ik de rente van de overbruggingshypotheek meefinancieren?
Ja, sommige geldverstrekkers staan toe dat je de rente voor de overbrugging 'deponeert' in de lening, zodat je de maandlasten niet direct uit je lopende inkomen hoeft te betalen. Dit wordt vaak verrekend bij de uiteindelijke verkoop van de woning. Dit drukt wel op je totale leencapaciteit, dus we moeten dit vooraf goed doorrekenen.