Overwaarde inzetten bij doorstromen: regels en valkuilen
Hoe de bijleenregeling werkt en wanneer je overwaarde slim inzet voor een nieuwe woning.
📐 Direct doorrekenen? Bekijk je nieuwe leenruimte, maandlast en de business case voor oversluiten:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je hebt een overwaarde op je huidige woning en je wilt de volgende stap zetten. Misschien is je gezin gegroeid, of wil je simpelweg naar die droomplek die nu binnen handbereik lijkt. De crux bij doorstromen is dat die overwaarde geen 'gratis geld' is dat je willekeurig kunt uitgeven; de Belastingdienst en banken kijken kritisch mee hoe je dit vermogen inzet. Als je de spelregels van de bijleenregeling en de overbruggingshypotheek niet kent, betaal je onnodig veel rente of krijg je de financiering simpelweg niet rond.
Wat je na dit artikel weet:
- Hoe de bijleenregeling werkt en wat de fiscale gevolgen zijn als je de overwaarde niet volledig inbrengt.
- Hoe je een overbruggingshypotheek afsluit bij banken als Florius of ABN AMRO voor de periode tussen aankoop en verkoop.
- De impact van de huidige rentestanden op je maximale leenbedrag als doorstromer.
- Waarom de keuze tussen je oude rente meenemen of een nieuw contract essentieel is voor je maandlasten.
De bijleenregeling: de fiscus dwingt je tot investeren
In Nederland hebben we te maken met de bijleenregeling. Dit klinkt technisch, maar het komt hierop neer: de overwaarde (verkoopopbrengst minus verkoopkosten en openstaande hypotheek) moet je gebruiken voor de aankoop van je volgende woning. Doe je dit niet? Dan mag je over dat deel van de lening de hypotheekrente niet aftrekken van de belasting.
Stel, je verkoopt je huis voor € 450.000. Je huidige hypotheek is € 250.000. De verkoopkosten zijn € 5.000. Je houdt € 195.000 aan overwaarde over (de eigenwoningreserve). Koop je een nieuw huis van € 600.000? Dan verwacht de Belastingdienst dat je die volledige € 195.000 inlegt. Je fiscale maximale hypotheek is dan € 405.000. Leen je toch € 450.000 omdat je die € 45.000 wilt gebruiken voor een nieuwe auto of een wereldreis? Dan is de rente over die € 45.000 niet aftrekbaar in Box 1. Bij een rente van 4,1% kost je dat netto serieus geld over een looptijd van 30 jaar.
Waarde verzilveren met een overbruggingshypotheek
Het grootste struikelblok voor doorstromers is de timing. Je hebt het nieuwe huis gekocht, maar je oude huis is nog niet getransporteerd bij de notaris. Je overwaarde zit nog 'in de stenen'. Om dit op te lossen, sluiten we een overbruggingshypotheek af.
Banken verschillen enorm in hoe ze hiermee omgaan. Bij Munt Hypotheken of NIBC kun je vaak tot 90% van de verwachte verkoopwaarde (na aftrek van de oude schuld) overbruggen als de woning nog niet verkocht is. Is de woning al wel onvoorwaardelijk verkocht? Dan gaan partijen als ING of Rabobank vaak tot 100%.
De rente voor overbrugging ligt in 2026 gemiddeld rond de 4,8% tot 5,2%. Dit is een variabele rente omdat de lening elk moment afgelost kan worden zodra je oude huis bij de notaris passeert. Let op: je moet de lasten van je oude hypotheek, je nieuwe hypotheek én de overbruggingsrente gelijktijdig kunnen dragen vanuit je inkomen of spaargeld.
Rekenvoorbeeld: van rijtjeshuis naar twee-onder-één-kap
Laten we de cijfers concreet maken. We nemen een gezin dat van een woning met een hypotheek van € 300.000 verhuist naar een woning van € 650.000.
- Verkoopwaarde oude woning: € 525.000
- Huidige hypotheek: € 300.000
- Overwaarde (na kosten): € 220.000
- Nieuwe koopsom: € 650.000
- Kosten koper (overdrachtsbelasting/notaris): € 15.000
In dit scenario brengt de doorstromer de volledige € 220.000 in. De nieuwe hypotheek wordt dan € 445.000 (€ 650.000 + € 15.000 - € 220.000).
Als je bij BLG Wonen of SNS een hypotheek afsluit met een rente van 3,9% (10 jaar vast, annuïtair), dan zijn de bruto maandlasten voor die € 445.000 ongeveer € 2.098. Omdat de volledige overwaarde is gebruikt, is de rente over het hele bedrag aftrekbaar. Zou je de overwaarde niet inleggen, dan stijgt je schuld naar € 665.000 en kom je in een hogere risicoklasse terecht, waardoor de rente zomaar 0,2% hoger kan uitvallen bij partijen als Nationale-Nederlanden. Je kunt via mijn /rekentools zelf verschillende scenario's doorrekenen om te zien wat dit voor jouw maandlasten betekent.
Je oude rente meenemen of oversluiten?
Veel doorstromers hebben nog een hypotheek met een rente van 1,5% of 2% uit de periode 2019-2021. Bijna alle geldverstrekkers, waaronder ASR en Florius, bieden een verhuisregeling aan. Hiermee neem je de lage rente mee naar je nieuwe woning voor het bedrag van je oude schuld.
Echter, er zitten haken en ogen aan. De meeneemregeling is gebonden aan een strikte termijn. Vaak moet de nieuwe hypotheek binnen 3 tot 6 maanden na het aflossen van de oude hypotheek passeren. Bij een nieuwbouwwoning die pas over 18 maanden klaar is, vervalt je recht op de lage rente bij veel banken. Bovendien moet het extra bedrag dat je leent (het deel bovenop je oude schuld) tegen de huidige marktrente van 2026 worden afgesloten. Je krijgt dan een hypotheek die bestaat uit verschillende leningdelen met verschillende rentes en einddata.
Als je huidige rente al rond de 3,8% ligt, kan het juist verstandig zijn om niet mee te nemen maar volledig te kijken naar /oversluiten naar een nieuwe verstrekker die op dit moment de scherpste voorwaarden heeft voor doorstromers. Ik vergelijk hierin altijd 40+ geldverstrekkers om te zien waar je onder de streep het goedkoopst uit bent.
Risico's en valkuilen bij de overbrugging
De grootste fout is het overschatten van de verkoopopbrengst. Als je rekent op € 500.000 maar de markt koelt af en je verkoopt voor € 470.000, heb je een gat in je financiering. Banken eisen daarom vaak een taxatierapport van je huidige woning voordat ze een overbruggingskrediet verstrekken.
Een ander punt is de 'dubbele lasten periode'. Als de bouw van je nieuwe huis uitloopt, betaal je maandenlang voor twee woningen. Sommige banken eisen dat je twaalf tot vierentwintig maanden aan dubbele lasten als liquide spaargeld op je rekening hebt staan. Dit wordt streng gecontroleerd tijdens de aanvraag.
Bij RichardsOnline werk ik volgens een vaste structuur om dit soort risico's af te vangen. Voor een doorstromer zijn de kosten € 995 voor het advies en € 1.495 voor de bemiddeling (totaal € 2.490). Als je vanuit een loondienstsituatie werkt, is dit het tarief. Komt er een /zzp-hypotheek bij kijken, dan reken ik een toeslag van € 395 voor de inkomensanalyse. Dit zijn vaste prijzen, zodat je vooraf exact weet waar je aan toe bent zonder verrassingen achteraf. Kijk voor het volledige overzicht op de pagina met /tarieven.
Veelgestelde vragen
Wat gebeurt er als ik mijn huis niet binnen de overbruggingstermijn verkoop?
De meeste overbruggingshypotheken hebben een looptijd van 12 tot 24 maanden. Als je woning dan nog niet verkocht is, zal de bank (zoals ABN AMRO of ING) contact opnemen. Vaak moet je dan aantonen dat je actief de prijs hebt verlaagd of de woning in de verhuur hebt gezet (met toestemming). In het ergste geval kan de bank de lening opeisen, maar meestal wordt er in overleg verlengd tegen een hogere rente.
Kan ik de overwaarde ook gebruiken voor een verbouwing van de nieuwe woning?
Ja, dat kan fiscaal gezien zonder problemen. De bijleenregeling stelt dat je de overwaarde moet gebruiken voor de "verwerving of verbetering" van de eigen woning. Als je de € 50.000 overwaarde direct in een nieuwe keuken en uitbouw steekt, blijft de rente over je volledige hypotheek aftrekbaar. Bewaar wel alle facturen en bonnetjes voor de Belastingdienst.
Moet ik altijd mijn huidige hypotheekbank aanhouden bij verhuizen?
Zeker niet. Hoewel het meenemen van je rente bij je huidige bank soms voordelig is, loont het bijna altijd om de markt te verkennen. Een andere bank kan betere voorwaarden hebben voor het leningdeel dat je extra afsluit, of soepeler omgaan met de overbrugging. Ik kijk in mijn advies altijd naar het totaalplaatje over 30 jaar, niet alleen naar de rente van vandaag.