Wachten of nu kopen? Vier scenario's voor starters in 2026
We rekenen vier scenario's door zodat je gefundeerd kunt beslissen of je nu of later instapt.
📐 Direct doorrekenen? Reken als starter je leenruimte, kosten koper en de haalbaarheid van een woning door:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Het is 2026 en de woningmarkt voor starters voelt nog steeds aan als een stoelendans waarbij de muziek maar niet stopt. Je hoort aan de ene kant dat de rente stabiel is, maar aan de andere kant vliegen de prijzen je om de oren. Moet je nu je slag slaan of is het slimmer om nog even door te sparen in de hoop op een correctie? De keuze die je nu maakt, bepaalt niet alleen waar je woont, maar ook hoe je financiële plaatje er over tien jaar uitziet. Ik zie dagelijks starters die verlamd raken door de opties. In dit artikel leg ik de kaarten op tafel zodat je zelf de knoop doorhakt.
Wat je na dit artikel weet:
- De actuele rentestanden van partijen als ING en Munt Hypotheken in 2026.
- De impact van de gestegen NHG-grens op jouw maximale leensom.
- Waarom wachten op lagere prijzen vaak duurder uitpakt door de woningnood.
- De exacte kosten van mijn advies, van starterstarief tot de ZZP-toeslag.
Scenario 1: De rente is stabiel, de markt is krap
We zitten momenteel in een fase waarin de grilligheid van de jaren '22 en '23 achter ons ligt. De Europese Centrale Bank heeft de inflatie onder controle, wat resulteert in hypotheekrentes die schommelen tussen de 3,6% en 4,1% voor 10 jaar vast. Bij ABN AMRO en Florius zie ik momenteel tarieven rond de 3,85% voor hypotheken met NHG.
Het probleem is niet de rente, maar het aanbod. Doordat de nieuwbouw nog steeds achterblijft bij de vraag, blijven bestaande woningen schaars. Als je nu wacht, hoop je eigenlijk op een recessie die de prijzen drukt. Maar zelfs in een recessie is er in Nederland een structureel tekort aan 400.000 woningen. De geschiedenis leert dat prijzen in zulke markten sneller stijgen dan je kunt sparen.
Scenario 2: Gebruik maken van de NHG-verhoging
In 2026 is de NHG-grens verder opgerekt. Dit is cruciaal voor starters. Met een hypotheek onder de NHG-grens krijg je bij geldverstrekkers zoals BLG Wonen of SNS direct een rentekorting die kan oplopen tot 0,5% ten opzichte van een hypotheek zonder deze garantie. Dit verlaagt je maandlasten aanzienlijk en biedt de bank de zekerheid dat je restschuld gedekt is als je onverhoopt moet verkopen na een gedwongen ontslag of scheiding.
Laten we kijken naar een concreet rekenvoorbeeld. Stel, je bent een alleenstaande starter met een inkomen van € 55.000 bruto per jaar.
- Inkomen: € 55.000
- Hypotheekvorm: Annuïtair, 30 jaar
- Rente (bijv. Nationale-Nederlanden): 3,8% (10 jaar vast met NHG)
- Maximale lening: Circa € 252.000
- Bruto maandlast: € 1.175
- Netto maandlast (na HRA): ± € 895
Als je dit vergelijkt met een huurwoning in de vrije sector, waar je voor een vergelijkbaar appartement al snel € 1.300 per maand betaalt zonder dat je vermogen opbouwt, is de rekensom snel gemaakt. Op de pagina maximale hypotheek kun je zelf zien hoe dit voor jouw specifieke salaris uitpakt.
Scenario 3: De ZZP-factor en extra toeslagen
Ben je geen werknemer in loondienst maar werk je als zelfstandige? Dan kijken banken anders naar je. Partijen als NIBC en Munt Hypotheken zijn vaak toegankelijker voor ondernemers die pas twee jaar bezig zijn, mits de cijfers stabiel zijn. Bij RichardsOnline hanteer ik voor een ZZP hypotheek een toeslag van € 395 bovenop het basistarief. Dit is nodig omdat het vaststellen van het 'toetsinkomen' bij ondernemers complexer is; we moeten jaarcijfers, balansen en prognoses analyseren om de bank te overtuigen van je kredietwaardigheid.
Wachten als ZZP'er heeft vaak alleen zin als je net een slecht jaar achter de rug hebt dat je gemiddelde winst omlaag trekt. Is je winst stabiel of stijgend? Dan levert langer wachten meestal geen hogere leensom op, omdat banken toch naar het gemiddelde van de laatste drie jaar kijken (of de laatste 12 maanden bij specifieke startersregelingen).
Scenario 4: Verduurzamen als financieringsruimte
Een trend die in 2026 volledig is doorgezet, is de koppeling tussen het energielabel en de leencapaciteit. Bij Rabobank en ASR kun je tot € 20.000 extra lenen als je dit bedrag direct investeert in verduurzaming (warmtepomp, isolatie, zonnepanelen). Dit bedrag komt bovenop je maximale hypotheek op basis van je inkomen.
Als je nu een woning koopt met label D of E, kun je dit via een bouwdepot meefinancieren. Je maandlasten stijgen iets door de hogere lening, maar je energierekening daalt direct met een groter bedrag. Zo wordt een schijnbaar 'duur' huis op papier toch betaalbaar in de praktijk.
Mijn werkwijze en tarieven
Bij RichardsOnline geloof ik in volledige transparantie. Geen vage offertes achteraf. Ik heb toegang tot 40+ geldverstrekkers, wat betekent dat ik niet gebonden ben aan de grootbanken alleen. Vaak vind ik voor starters een scherper aanbod bij kleinere labels die geen dure kantoorpanden op de Zuidas hoeven te financieren.
Mijn tarieven voor 2026 zijn als volgt:
- Starter: € 795 advieskosten / € 1.295 bemiddelingskosten.
- Doorstromer: € 995 advieskosten / € 1.495 bemiddelingskosten.
- ZZP-toeslag: € 395.
- Verzekeringen (ORV/WIA): € 150 advies / € 250 totaal (optioneel).
Ik werk efficiënt en document-gestuurd. We beginnen met een scan van je financiële mogelijkheden. Pas als we weten wat haalbaar is, ga je bieden. Dit voorkomt dat je tijd verspilt aan woningen die buiten bereik liggen. Meer over hoe ik dit aanpak lees je op de pagina over mijn werkwijze.
Conclusie: Wachten of kopen?
Wachten is alleen een optie als je verwacht dat je inkomen binnen een jaar met meer dan 15% stijgt, of als je op korte termijn een forse schenking verwacht. In alle andere gevallen is de kans groot dat de stijging van de woningprijzen je spaarsnelheid inhaalt. De rente van 3,8% tot 4,1% is historisch gezien nog steeds prima werkbaar.
Heb je een woning op het oog of wil je precies weten waar je staat? Neem contact op. Dan kijken we niet naar wat de kranten schrijven, maar naar wat er bij de 40+ geldverstrekkers in mijn systeem daadwerkelijk mogelijk is voor jouw situatie.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb ik in 2026 nodig als starter?
Je moet rekening houden met de 'kosten koper'. Dit omvat de notariskosten, taxatie, mijn bemiddelingskosten en eventueel de overdrachtsbelasting (tenzij je onder de startersvrijstelling valt). Gemiddeld heb je tussen de € 5.000 en € 10.000 aan eigen geld nodig. De woningwaarde zelf kun je tot 100% financieren.
Wat als de rente daalt nadat ik mijn offerte heb getekend?
Veel geldverstrekkers, zoals Florius en ING, werken met een 'dalrente-clausule' of bieden offertes aan die je kunt verlengen. Als de rente op de dag van passeren bij de notaris lager is dan in je offerte, krijg je bij veel aanbieders de lagere rente. Ik selecteer de bank die hier het meest flexibel in is als de markt onrustig is.
Is de overdrachtsbelasting-vrijstelling nog steeds van kracht?
Ja, voor starters onder de 35 jaar die een woning kopen onder een bepaalde grens (in 2026 is deze grens gekoppeld aan de marktontwikkelingen) geldt een eenmalige vrijstelling. Dit scheelt je direct 2% van de koopsom, wat vaak over tienduizenden euro's gaat.
Kan ik als ZZP'er ook een NHG-hypotheek krijgen?
Absoluut. Als je minimaal 12 maanden tot twee jaar als zelfstandige werkt, kan ik bij diverse geldverstrekkers een Inkomensverklaring Ondernemer aanvragen. Hiermee wordt je inkomen vastgesteld voor de NHG, waardoor je dezelfde lage rente krijgt als iemand in loondienst.