Doorstromer en pensioen: wat verandert er na je 50e?
Waarom de leennormen na 57 anders worden en hoe je daar nu al rekening mee kunt houden.
📐 Direct doorrekenen? Bekijk je nieuwe leenruimte, maandlast en de business case voor oversluiten:
Of bekijk alle hypotheek-rekentools in één overzicht.
Je bent vijftig geworden, de kinderen vliegen langzaam uit en je begint na te denken over die volgende stap. Misschien wil je kleiner gaan wonen om vermogen vrij te maken, of juist die droomwoning kopen nu je salaris op zijn piek zit. Maar bij de bank gaan de alarmbellen rinkelen zodra de pensioendatum in zicht komt. In de hypotheekwereld is 57 jaar de magische grens; vanaf dat moment rekent een geldverstrekker niet meer met je huidige inkomen, maar met wat er straks op je pensioenoverzicht staat. Dat kan een enorme hap uit je leencapaciteit nemen als je niet weet aan welke knoppen je moet draaien.
Wat je na dit artikel weet:
- Waarom de bank je maximale lening fors verlaagt zodra je de 57 passeert.
- Hoe je de overwaarde van je huidige woning slim inzet bij partijen als Florius of ABN AMRO.
- Het verschil tussen annuïtair lenen en de herwaardering van de aflossingsvrije hypotheek.
- Waarom pensioeninkomen soms juist méér stabiliteit biedt in de ogen van een acceptant.
De 10-jaarsgrens: Waarom 57 het nieuwe 65 is
Wanneer je een hypotheek aanvraagt, kijkt de bank naar de betaalbaarheid op de lange termijn. De wet schrijft voor dat als je binnen tien jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, de bank moet toetsen op het pensioeninkomen. In 2026 ligt de AOW-leeftijd op 67 jaar en drie maanden. Dat betekent dat je op je 57e verjaardag plotseling in een ander toetsingskader valt.
Bij banken als ING en Rabobank zie ik vaak dat klanten die op hun 56e nog € 500.000 konden lenen, een jaar later nog maar tot € 350.000 komen. Dit komt doordat je pensioeninkomen (AOW plus pensioenfonds) meestal lager is dan je laatstverdiende loon. Daarnaast wijzigen de belastingtarieven zodra je de AOW-leeftijd bereikt; je betaalt minder premies, maar de hypotheekrenteaftrek levert ook minder voordeel op in de lagere schijven.
Toch hoeft dit geen blokkade te zijn. Als onafhankelijk adviseur kijk ik bij 40+ geldverstrekkers naar de partij die het meest soepel omgaat met deze regels. Sommige verzekeraars, zoals ASR of Nationale-Nederlanden, hebben speciale regelingen voor de 'senioren-doorstromer' waarbij ze kijken naar de werkelijke lasten in plaats van de fictieve annuïteitentoets.
De kracht van overwaarde en de aflossingsvrije hypotheek
Als vijftiger heb je vaak een troef in handen: overwaarde. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren geëxplodeerd en je hebt waarschijnlijk al een flink deel van je huidige schuld afgelost. Waar starters vechten om elke euro, gaat het bij doorstromers vaker over vermogensplanning.
In 2026 is de aflossingsvrije hypotheek weer helemaal terug van weggeweest bij doorstromers. Je mag bij een verhuizing tot 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning aflossingsvrij financieren. Hoewel de rente over dit deel niet aftrekbaar is als je dit nieuw afsluit bovenop je bestaande fiscale rechten, zorgt het voor aanzienlijk lagere maandlasten. Partijen als Munt Hypotheken en NIBC zijn hier erg scherp op. Als je de maandlasten laag houdt, drukt de lening minder zwaar op je pensioeninkomen, waardoor je vaker wél die gewenste woning kunt financieren.
Heb je een oude polis of een bankspaarrekening? Neem die dan mee. Via mijn werkwijze analyseer ik of we deze fiscale potjes kunnen voortzetten bij de nieuwe geldverstrekker om je maandlasten verder te drukken.
Rekenvoorbeeld: Verhuizen op je 58e
Laten we een concreet scenario pakken. Mark (58) en Ellen (56) willen een appartement kopen van € 450.000. Hun huidige woning is € 550.000 waard met een restschuld van € 150.000. Ze hebben dus € 400.000 aan overwaarde.
- Scenario A: Voorzichtig. Ze steken de volledige € 400.000 in de nieuwe woning. Ze hoeven slechts € 50.000 bij te lenen (plus kosten koper). De bank (bijv. SNS) kijkt nauwelijks naar het pensioeninkomen omdat de lening zo laag is ten opzichte van de woningwaarde.
- Scenario B: Cashen. Ze willen € 200.000 van de overwaarde op de bank zetten als 'appeltje voor de dorst' en de rest investeren. Ze moeten dan € 250.000 lenen. Omdat Mark 58 is, toetst de bank op zijn toekomstige pensioen van € 2.400 netto per maand. Met een rente van 3,8% (tarief 2026 voor 10 jaar vast) bij BLG Wonen, blijkt dat ze op basis van hun pensioeninkomen maximaal € 215.000 kunnen lenen. Ze komen dus € 35.000 tekort voor hun plan.
Hier zie je het belang van een goede berekening. In scenario B moeten we ofwel meer eigen geld inleggen, of kijken naar een partij die rekent met 'werkelijke lasten' in plaats van de standaard annuïtaire toets.
Tarieven voor doorstromers bij RichardsOnline
Ik ben allergisch voor ondoorzichtige advieskosten. Bij mij weet je vooraf waar je aan toe bent. Voor een doorstromer hanteer ik een basistarief van € 995 voor het advies en € 1.495 voor de volledige afhandeling. Ben je ondernemer of ZZP'er? Dan komt er een toeslag van € 395 bij omdat het vaststellen van het pensioeninkomen uit een eigen BV of jaarcijfers extra rekenwerk vereist. Voor de bijbehorende overlijdensrisicoverzekering reken ik € 150 voor advies en € 250 voor de bemiddeling. Dit zijn vaste prijzen, ongeacht of je nu bij Florius of ABN AMRO tekent.
De 'duurtijd' van de hypotheek na je 67e
Een veelgehoorde fabel is dat je hypotheek op je pensioendatum afgelost moet zijn. Dat is onzin. Een hypotheek heeft een looptijd van 30 jaar. Als je op je 55e een nieuwe lening afsluit, loopt deze gewoon door tot je 85e. De uitdaging zit hem puur in de toetsing: kun je de lasten nog dragen als je salaris stopt en je pensioenuitkering begint?
Soms loont het om de hypotheekrente korter vast te zetten, bijvoorbeeld 5 of 10 jaar, als dat gunstiger uitpakt voor de leencapaciteit. Echter, bij een rentevastperiode korter dan 10 jaar verplichten banken als ING je om te rekenen met een fictieve toetsrente (vaak 5%), wat je maximale lening weer verlaagt. In de huidige markt van 2026 zien we dat 10 jaar vast vaak de 'sweet spot' is voor vijftigers.
Duurzaamheid als hefboom
Wil je die jaren '30 woning kopen en verduurzamen? Ook na je 50e bieden banken extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen. Bij de meeste geldverstrekkers kun je tot € 10.000 of soms zelfs € 20.000 extra lenen buiten je inkomen om, mits dit wordt besteed aan isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. Dit verhoogt niet alleen je wooncomfort, maar verlaagt ook je maandelijkse energielasten—iets wat essentieel is als je straks van een vast pensioen leeft. Voor meer informatie hierover kun je kijken op mijn pagina over verduurzamen.
Veelgestelde vragen
Kan ik nog een hypotheek krijgen als ik bijna met pensioen ga?
Ja, maar de berekening verandert. Binnen 10 jaar voor je AOW-leeftijd telt je toekomstige pensioeninkomen. De overwaarde uit je huidige woning speelt hierbij vaak een cruciale rol om de benodigde lening omlaag te brengen.
Is een aflossingsvrije hypotheek verstandig na mijn 50e?
Het kan een slimme manier zijn om je maandlasten laag te houden, zeker omdat je op latere leeftijd vaak minder behoefte hebt aan volledige vermogensopbouw via je woning. Houd er wel rekening mee dat de schuld blijft staan en je de rente (meestal) niet kunt aftrekken van de belasting als het een nieuw deel betreft.
Hoeveel invloed heeft mijn partner die jonger is dan 57?
Als je partner jonger is, wordt voor diegene nog met het huidige salaris gerekend. Dit kan de totale leencapaciteit flink omhoog trekken. De bank kijkt per persoon naar de individuele pensioendatum.
Wat als mijn pensioeninkomen erg laag is?
Dan zijn er vaak nog mogelijkheden door naar de 'werkelijke lasten' te kijken. Als de feitelijke maandlast van je nieuwe hypotheek lager is dan wat je nu aan huur of hypotheek betaalt, zijn sommige banken bereid om af te wijken van de standaardnormen. Dit vereist wel een maatwerkdossier.